FEASIBILITY OF THE RECENT RECOMMENDATIONS FOR THE ESTABLISHMENT OF CORPORATE VOLUNTARY ARRANGEMENT (‘CVA’) BY CORPORATE LAW REFORM COMMITTEE (CLRC) IN SOLVING INSOLVENCY ISSUES: A CASE STUDY OF ABANDONED HOUSING PROJECTS IN MALAYSIA

The Malaysian Corporate Law Reform Committee (CLRC) consists of 25 persons from various backgrounds such as advocate & solicitors, representatives from the Companies Commission of Malaysia (CCM), Securities Commission (SC), Bursa Malaysia Securities Berhad, Prime Minister’s Department, Attorney General Office, Insolvency Department, company secretaries, chartered accountants and academics. CLRC was also supported by several working groups’ members and a secretariat. CLRC has conducted a research into the current provisions under the Companies Act 1965 since December 2003 which took about four years to complete. The result is the Final Report of the CLRC. Under this report, the CLRC has recommended the establishment of Corporate Voluntary Arrangement (‘CVA’) to take over the affairs of the insolvent companies and rescue them. The CVA is armed with a moratorium power against any action taken which may be commenced by the creditors and others to enable him to effectively carry out his duty in order to prepare a restructuring plan acceptable by the creditors…  The plan also must be approved by the Court. …

INTRODUCTION

If a company is unable to pay its debts, it may be subject to various insolvency proceedings on the application of the stakeholders especially the creditors.  The purpose of insolvency approach is for the insolvency administrator to take over the affairs of the company in order to settle the debts of the creditors.

There are many types of insolvency approach in Malaysia.  The most popular ones are: liquidation, receivership and Scheme of Arrangement (SOA).  The newly introduced methods by Corporate Law Reform Committee (CLRC) are the Corporate Voluntary Arrangement (CVA) and the Judicial Management.

…

It is an undisputed fact that abandoned housing projects are a negative phenomena plaguing the housing industry in Malaysia. The issue of abandoned housing projects began with the adoption of a housing democracy by the Malaysian government in the 1960s. Prior to the 1960s, public housing was provided by the government itself. However, due to insufficiency of government funds and the upsurges in demand for housing ownership and needs, the government opened the door for private housing developers to participate in providing public housing to the citizens. This policy was supported by aggressive government assistance, incentives and legal means to ensure its success. Despite such efforts, the occurrences of abandoned housing projects have marred the role of private housing developers in respect of national development and safeguarding the interests of its citizen purchasers.  As a result, many purchasers have become victims of abandoned housing projects.

There are various reasons causing abandoned housing projects and the consequential problems they have caused are grave. One of the reasons is that there are insufficient legal provisions and protection to avoid and prevent abandonment and to protect the interests of purchasers. In the event that rehabilitation can be carried out, the ensuing problems caused–pecuniary and non-pecuniary losses, are still left hanging and unsettled for most of the purchasers and stakeholders, without any sufficient remedies and measures to address them.

Some quarters say that the current housing policy and industry in Malaysia is still healthy, notwithstanding the plight of purchasers of abandoned housing projects, poor workmanship of the houses and other housing problems.  ‘The problem of abandoned housing projects only represents 1-3% of the total housing projects’. ‘The remaining 97%-99% of housing projects succeeds’.  ‘Thus, the current system of housing delivery and policies should be continued regardless of the plaguing occurrences of abandoned housing projects’ and their negative consequences befalling the purchasers’ (Dato’ Abu Bakar Bin Hassan & Dato’ Zainudin bin Tala, personal communication,August 13, 2010).

Unfortunately, these are some of the statements made by persons in authority in Malaysia’s housing industry. Nonetheless, despite these statements, there are still inadequate measures taken by the government to alleviate the problems of abandoned housing projects, not even the current newly established Division of Rehabilitation of Abandoned Projects under the Department of National Housing, Ministry of Housing and Local Government (‘MHLG’), can.  The measures taken are still ‘too little too late’ in the face of the catastrophe caused by abandoned housing projects’. The fallen preys are the aggrieved purchasers themselves.  The law governing the housing industry in Malaysia – the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 and its regulations (Act 118) is evidently unable to fully address the problems of abandoned housing projects.  The court also seems indecisive in protecting the interests of the aggrieved purchasers in abandoned housing projects.  This is partly due to ‘too many conflicting considerations and equities’ that the court needs to deal with in cases involving abandoned housing projects.  Thus in certain circumstances, the rights and interests of the purchasers may not be fully appreciated and taken into consideration by the court.  The problem becomes more severe where housing developer company is subject to the insolvency administration.  In the insolvency administration, the insolvent ailing company becomes bankrupt and all the assets and moneys will be used to settle off the debts of the creditors and there may not be any sufficient monetary balance which can be used to rehabilitate the abandoned housing projects and to compensate the aggrieved purchasers (Nuarrual Hilal Md. Dahlan. (2009))

…

Among the reasons leading to the abandonment of housing projects, in Malaysia, are:

1)      Financial problems faced by the developers. The cause of this problem is owing to the problems with the developers’ financial and construction management (severe liquidity problems and high gearing) to meet the construction costs and to repay creditors;

2)      Loose approval of the applications for housing developer licences by MHLG.  MHLG fails to obtain the requisite advice and opinions from economists, legal experts, property experts and other experts in approving the applications;

3)      Challenges and problems of dealing with and clearing the project site of squatters;

4)      Ongoing conflicts, feuds and squabbles ensuing between and among the developers, land proprietors, purchasers, contractors, consultants and financiers causing further difficulty to coordinate and streamline the development and construction activities; and,

5)      Insufficient coordination between the land administration authority, planning authority, building authority, housing authority and other technical agencies in respect of the approval for the alienation of land, land uses, subdivision of lands, planning permission, building/infrastructure plans, housing developers’ licences and issuance of the Certificate of Fitness for Occupation (CF) and Certificate of Completion and Compliance (CCC), as the case may be.

The grievances and problems faced by the purchasers, if a housing development project is abandoned, are:

1)      They are unable to get vacant possession of the units on time as promised by the vendor developers;

2)      The construction of the houses is terminated or partly completed resulting in the houses being unsuitable for occupation for a long duration of time, unless the units can expeditiously be revived;

3)      In the course of the abandonment of the project, purchasers still have to bear all and keep up the monthly installments of the housing loans repayable to their respective end-financiers, failing which, the purchased lots being the security for the housing loan would be sold off and with the possibility of the borrower purchasers be made bankrupts by their lender bank (“290 face bankruptcy over abandoned housing projects,” 2011)’;

4)      Further, as the purported purchased unit has been abandoned and cannot be occupied, purchasers have to rent other premises, thus adding up their monthly expenses;

5)      Inability of the purchasers to revoke the sale and purchase agreements and claim for the return of all the purchase moneys paid to the developers as the developer may have absconded or may have no monetary provisions at all to meet the claims;

6)      Many problems and difficulties happen in the attempts to rehabilitate abandoned housing units.  The problems occurred because the projects may have too long been overdue without any prospect of revival and to rehabilitate them, needing additional costs and expenditure on part of the purchasers;

7)      Possible difficulties in reaching consensus and towards getting cooperation from purchasers, defaulting abandoned developers, end-financiers, bridging loan financiers, contractors, consultants, technical agencies, local authority, land administration authority, state authority and planning authority to rehabilitate the projects.  This may be due to technical and legal problems faced in the attempt to rehabilitate the projects;

8)      Insufficient funds to generate the rehabilitation as the outstanding loan funds of the purchasers are not enough, purchasers refuse to part with their own money, no financial assistance from any agencies and the fact that the rehabilitating parties would incur losses if they were to proceed with the purported rehabilitatio;

9)      Purchasers themselves need to top-up using their own money, as the available funds are insufficient for meeting the rehabilitation costs and they themselves personally have to rehabilitate the projects left abandoned.  Thus, they have to face all kinds of music in consequence of the abandonment and initiating efforts for rehabilitation;

10)   Purchasers would not get any compensation and damages from the defaulting abandoned developers as they (the defaulting abandoned developers) may have no monetary provisions to meet the claims;

11)   There may be no party agreeable to rehabilitate the abandoned housing projects, causing the project to be stalled for an indefinite period of time or for a long period of time or at the worst, the abandoned project may not altogether be rehabilitated;

12)   Other pecuniary and non-pecuniary losses subtle or otherwise, suffered by purchasers due to the abandonment and in the course of rehabilitation of the projects pending full completion, such as divorces, family breakdowns, dismissals from employment, nervous shocks, mental breakdowns and losses of future earnings; and,

13)   Due to the abandonment and the ensuing complications occurring thereafter, the ordinary machinery and enforcement of the housing, planning, building and development laws becomes dysfunctional at the expense of the purchasers. This also includes the inability of the purchasers to take legal actions against the defaulting developer because the actions might not be beneficial nor feasible (Nuarrual Hilal Md. Dahlan, 2006).

…

1)      Whether the rights and interests of the purchasers, in the abandoned housing projects of the insolvent housing developer companies which are subject to CVA administration are fully protected? And,

2)      If not protected, how could the proposed CVA law be improved and improvised for the benefits and protections of the purchasers’ interests

…

CORPORATE VOLUNTARY ARRANGEMENT (‘CVA’)

The CLRC recommends the introduction of CVA mechanism as an alternative to the rehabilitation schemes of the insolvent companies.  The CVA is made on the agreement of the creditors, the company or the directors of the company.  The appointment of CVA is made outside court on the agreement of the related parties.  The qualified insolvency practitioner will be appointed to carry out the CVA. In undertaking this duty, the qualified insolvency practitioner is also armed with moratorium powers as stipulated in the agreement of the parties.  There is no provision in the Companies Act 1965 (‘CA’) on CVA.  CLRC has proposed that CVA be applicable as well in Malaysia as a means to solve corporate insolvency problems.  The name as proposed by the CLRC is not “Company Voluntary Arrangement” but “Corporate Voluntary Arrangement” (CVA).  The functions and rules of the proposed CVA in Malaysia is substantially similar to the functions and rules as enjoyed by CVA in the UK.  However, certain UK’s CVA functions and powers are not included in the proposed Malaysian CVA and in this respect the CLRC proposed certain variations of the CVA according to the Malaysian needs.  One of them is that the moratorium period provided should apply to both small and large companies seeking to propose a CVA in its rehabilitation process (recommendation 4.41 of the CLRC final report).  This position is unlike the UK approach which limits the moratorium to small companies only (Companies Commission of Malaysia (Companies Commission of Malaysia, 2011).

Some of the recommendations of the proposed CVA suggested by the CLRC are as follows:

1)      A moratorium period for a CVA scheme should be automatically in force upon the filing of relevant documents in court without the need for a court order (recommendation 4.42);

2)      A moratorium period for a CVA scheme may be extended for up to 60 days if both the creditors and the insolvency practitioner agree to it (recommendation 4.43);

3)      The court’s involvement in a CVA should be limited to hearing challenges to such scheme on the grounds of material irregularity, or unfair prejudice to the interest of a creditor or a member or that such scheme is anticipated to be ineffective in practice (recommendation 4.44);

4)      The proposal for a CVA scheme be approved by a majority vote of not less than 75% of the total value of the creditors who may vote in person or by proxy and that the proposal as so approved would be binding on the creditors of the company and that any modifications to the proposal should not be allowed. If there were any modifications, the creditors should vote on any modified proposal in the next meeting. The result of the meeting should also be reported to the court (recommendation 4.45);

5)      That CVA scheme itself or the procedure involved in its approval should be subject to challenge in court. An application for such challenge should be made within 28 days beginning with the first day the report is made to the court. If a creditor alleges that he has not been given notice, he should be entitled to challenge the decision of the meeting within 28 days on which he became aware that the meeting had taken place (recommendation 4.46); and,

6)      The management of a financially distressed company under a CVA scheme should remain with the directors (recommendation 4.47).

…

FINDINGS

It is opined that the CVA as recommended by the CLRC is insufficient to cater for facing the problems of abandonment of housing development projects of the insolvent housing developer companies, especially for carrying out rehabilitation effectively in the protection of the aggrieved purchasers’ rights and other stakeholders.  The author are of this view on the following grounds:

a)      Firstly, insofar as the CVA scheme proposed by CLRC, the recommendations have not provided the measures and remedies in the protection of the aggrieved purchasers’ rights (public interest) throughout the abandonment period;

b)      Secondly, there is no mention about the duties of these parties to comply with the statutory and legal obligations imposed by the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 and its regulations (‘Act 118’), the Street, Drainage and Building Act 1974 (‘SDBA’), the Uniform Building By-Law 1984 (‘UBBL’), the Town and Country Planning Act 1976 (‘TCPA’), other building and planning laws thus protecting the rights and interests of the aggrieved purchasers in the course of carrying out rehabilitation.  This lacuna may lead to an abuse of power of these powerful parties at the expense of the purchasers’ rights.

c)      Thirdly, the qualified insolvency practitioner in the CVA, in the course of CVA administration, is not answerable to the MHLG/Housing Controller, planning authority, building authority and land authority.  On the other hand, he is obliged to accede to the demands and subject to the consent of the creditors of the company thus marginalizing the interests of the aggrieved purchasers and the MHLG/Housing Controller;   and,

d)      Fourthly, if in the opinion of these parties (the qualified insolvency practitioner and the creditors) the purported rehabilitation plan is not feasible to their benefits, the qualified insolvency practitioner may not carry out the rehabilitation.  The incapability of these parties to carry out rehabilitation and protect the interests of the aggrieved purchasers may be due to problems of insufficient funds to finance the rehabilitation coupled with the unsettled problems, complications and troubles that plaguing the abandoned projects which ultimately affect the projects’ potential to be effectively rehabilitated in the protection of the rights of the aggrieved purchasers.

It is proposed that a special rehabilitation of abandoned housing projects legal regime be provided in the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) to deal with the rehabilitation of abandoned housing projects and providing equitable remedies to the aggrieved purchasers in abandoned housing projects, including when the insolvency housing developer companies are subject to CVA administration.

Secondly, the functions, duties, liabilities and responsibilities of the recommended CVA must also be subject to the proposed special rehabilitation scheme provision in Act 118.  This is to provide sufficient protection and freedom to the rehabilitation manager appointed under the proposed special rehabilitation of abandoned housing projects scheme in Act 118 to duly carry out the statutory rehabilitation effectively against any interference or legal or non-legal actions by the qualified insolvency practitioner, creditors and the like.

RECOMMENDATIONS AND CONCLUSION

It is the view of the author that the insolvency approach via CVA administration as recommended by the CLRC in Malaysia tends to be a creditors-centric approach.  The result is that if the insolvent housing developer companies which are subject to CVA abandon their housing projects, the aggrieved purchasers may not get any or full protection under the said insolvency approach detrimental to their rights and interests.  It is submitted that, a special rehabilitation legal regime and the requirement that the applicant developer to possess housing development insurance, be introduced in the Housing Development (Control and Licensing) 1966 (Act 118) and the corresponding housing legislations in Sabah and Sarawak (East Malaysia), to protect the rights and interests of the aggrieved purchasers in abandoned housing projects, particularly when the insolvent housing developer companies enter CVA administration.  The purpose of imposing this insurance is to protect the interests of the purchasers when the housing projects carried out by the insolvent housing developer companies are abandoned.  This protection may serve as a ‘backup’ monetary means to fund the rehabilitation of the abandoned housing projects.

…

The above proposed provisions will smoothen the rehabilitation administration.  These proposed legal provisions can protect the interests of the purchasers and other stakeholders in abandoned housing projects, whose housing developer companies are subject to CVA administration, for example by allowing rehabilitation to be duly carried out and the purchasers’ rights and interests are protected.

Lagi Mengenai Projek Perumahan Terbengkalai Melibatkan BBA – e-mail terbaru: Jawapan dan Pandangan Saya

Ini adalah jawapan dan pandangan saya mengenai email itu.

“Waalaykum salam,

 Saya bersimpati dan bersedih atas masalah yang menimpa puan.

Pada pandangan saya, kebanyakan BBA yang dilaksanakan oleh bank-bank Islam di Malaysia tidak menepati kaedah syarak.

Alasan-alasannya adalah berikut:

1) Apabila rumah yang dibeli terbengkalai, bank masih meminta pembeli membayar ansuran bulanan sedangkan rumah belum siap dan terbengkalai. Sebagai ’pemilik’ rumah itu, bank bertanggungan untuk menyiapkan rumah bagi pihak pembeli. Sekiranya tidak, iaitu bank gagal untuk memastikan rumah itu disiapkan sepenuhnya, pembeli berhak mendapat gantirugi dan specific performance daripada bank tersebut, bukan sebaliknya. Saya nyatakan bank sebagai ’pemilik’ rumah adalah berdasarkan kepada terma-terma dalam Property Sale Agreement (PSA) dan Property Purchase Agreement (PPA). Sila rujuk PSA dan PPA puan.

2) Bank itu tidak berhak mendapatkan keseluruhan jumlah yang harus dibayar iaitu RM 450,000.00. Ini adalah kerana jumlah RM 450,000.00 ini merujuk kepada rumah yang telah siap dan boleh diduduki, serta merupakan harga untuk 20 atau 30 tahun akan datang. Sekiranya bank meminta RM 450,000 juga, ini adalah suatu penipuan dan kezaliman.

3) Tidak ada imbangan kepentingan (balancing interest) di antara bank tersebut dan puan dalam terma-terma BBA. Bank hanya memerlukan wang puan. Tetapi apabila terbengkalai, bank tidak bertanggungjawab. Malah meminta puan membayar jumlah yang dikehendaki. Isunya, dalam hal ini, para pembeli tidak mendapat apa-apa manfaat/faedah/consideration daripada transaksi rumah itu. Bagaimana mungkin pembeli perlu bayar kepada bank pula? Sedangkan bank goyang kaki (mendapat duit free) tanpa risiko, dan peminjam seperti puan mendapat ’bala’. Bank sepatutnya mengambil tindakan ke atas pemaju yang mungkir itu.

Pada pandangan saya, puan berhak untuk tidak membayar satu sen pun kepada pihak bank. Sepatutnya, pihak bank yang perlu membayar gantirugi kepada puan. Saya berhujah bank adalah ’pemilik’ rumah menurut PPA dan PSA itu. Sebagai pemilik, bank bertanggungan untuk memastikan rumah itu siap sepenuhnya.

Saya cadangkan pihak puan menulis surat kepada Gabenor Bank Negara, CEO bank tersebut dan Perdana Menteri mengenai perkara ini. Adalah tidak adil untuk bank menuntut wang daripada puan, sedangkan rumah belum siap dan terbengkalai. Bank sepatutnya menyaman pemaju yang mungkir itu, bukan puan. Mohon seperti yang dicadangkan di atas.

Sila rujuk kepada artikel saya yang dilampirkan berjudul:

1) Shariah and Legal Issues in House Buying in Malaysia: The Legality of Bay’Bithaman-Al-Ajil (‘BBA’) with Special Reference to Abandoned Housing Projects, Pertanika Journal of Social Science and Humanities, 19(2), 349, 2011; dan,

2) Shariah and Legal Issues in Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA): A Viewpoint [2010] 3 ShLR 90.

Puan, boleh juga kepilkan artikel di atas dalam surat kepada Gabenor Bank Negara, CEO bank tersebut dan Perdana Menteri.

Selamat berjuang.

Dr. Nuarrual Hilal Md. Dahlan ACIS

…”

Lagi Mengenai Projek Perumahan Terbengkalai Melibatkan BBA – e-mail terbaru

Sekali lagi saya mendapat email mengenai masalah projek perumahan terbengkalai dan isu BBA.

email itu berbunyi begini:

“Salam Tuan,

Saya terbaca artikel berkenaan rumah terbengkalai di Meru dan juga isu2 berkaitan pinjaman BBA apabila berlaku projek terbengkalai.

Saya juga adalah seorang pembeli sebuah rumah semiD di Meru pada tahun 2004 yg telah terbengkalai. Juga mempunyai pinjaman BBA bersama BIMB utk rumah ini.

Malangnya, pemaju telah menyatakan kegagalannya utk meneruskan projek dan meminta kami membatalkan Perjanjian JualBeli tersebut. Surat Pembatalan telah dikeluarkan dan saya telah menerimanya kerana pemaju menyatakan bahawa semua wang yg telah dikeluarkan oleh bank dan juga saya akan dipulangkan. Surat ini telah diberikan kepada semua pihak; bank,saya dan peguam. Tetapi pemaju telah gagal memulangkan wang tersebut kpd bank.

Setelah tunggakan sy berjumlah RM30k, barulah pihak bank menghubungi dan meberitahu mereka tidak dpt wang dari pemaju tersebut dan mula mengejar saya dan ingin mengambil tindakan undang2 (bankrupsi) kpd saya sekiranya saya tidak membayar installment seperti dlm perjanjian. Saya cuba minta agar saya membayar secara ansuran jumlah yg telah dikeluarkan sahaja, namun pihak bank tidak menerimanya dan tetap menyatakan jumlah hutang saya adalah seperti dalam perjanjian. Saya tidak berpuas hati kerana wang yg dikeluarkan hanya separuh dari jumlah pinjaman.

Oleh kerana saya tiada pilihan lain pada masa itu, memandangkan tunggakan telah mencecah RM30ribu, dan pihak bank menyatakan tindakan bankrupsi akan diambil, saya terpaksa menerima tawaran penjadualan semula pinjaman saya. walaupun ianya penjadualan semula, pengiraan asasnya adalah berdasarkan jumlah keseluruhan ditolak jumlah yg belum dikeluarkan. contoh:

(A) Harga Jualan (loan) = RM150k

(B) Harga Belian (bank) = RM500k

(C) Jumlah telah dikeluarkan kpd pemaju = RM80k

(D) Baki belum dikeluarkan = RM70k

Oleh itu penjadualan semula adalah atas amaun RM430k:

(B)-(D)= RM500k- RM70k = RM430K (ini tidak adil, kerana bank tetap mendapat ‘keuntungan/profit’ nya dgn penuh. Dan baki RM70k tersebut pun tidak dikeluarkan (dan mereka masih boleh gunakan wang ini utk jana keuntungan lain)

 Saya sgt sedih dan kecewa dgn situasi ini kerana:

(i) Penjanjian JualBeli dgn pemaju telah dibatalkan. tiada apa yg menjadi milik saya,

(ii)Pemaju telah lari. sukar utk saya dpt gantirugi.

(iii) pihak bank tidak membantu, malah membebankan dgn pembiayaan semula yg tidak adil (pada saya)- saya reda dgn item (i) dan (ii) tetapi item (iii) ini mmg saya tidak boleh terima.tp itulah barangkali undang2 kita.

Sehingga skrg saya tidak tahu apa yg bole saya lakukan atau apa2 hak bila berlaku keadaan seperti ini.

Sekira Tuan ada sebarang pandangan/komen/nasihat utk kes saya ini, saya sgt menghargainya.

Terima kasih.

-azlina-”

(emphasis added).

Panel To Help Abandoned Projects’ Victims

From: http://www.nst.com.my/nation/general/panel-to-help-abandoned-projects-victims-1.67610 (accessed 10 April, 2012).

A study will be conducted to find ways to help house buyers who are victims of abandoned projects, Housing and Local Government Minister Datuk Seri Chor Chee Heung (BN-Alor Star) said yesterday.

“A special committee will be formed to look into this issue and to find ways to assist them.”

At present, he said, buyers who took housing loans from the government would have their loans cancelled if they became victims of abandoned projects.

“They will be considered for another housing loan, or have their four per cent interest rate deferred,” he added.

Chor was replying to a question by Datuk Idris Haron (BN-Tangga Batu) on the measures taken to help house buyers in the event the projects were abandoned.

He said the Housing Development (Amended) Act 2011 which would impose stiffer penalties on developers who failed to complete their housing projects would be enforced in September.

The ministry hoped to revive 35 abandoned housing projects by the end of this year. Since 2009, the ministry had revived 84 such projects, which involved the construction of low-cost houses. (emphasize added).

Projek Rumah Terbengkalai – Meru, Klang, Selangor – Jawapan

Ini adalah jawapan saya mengenai email tersebut:

“Waalaykum salam,

Saya bersimpati atas nasib malang yang menimpa saudara dalam projek perumahan terbengkalai. Setelah membaca email saudara, terdapat beberapa poin penting yang saya perlu tekankan.

1) Sekiranya pemaju perumahan tuan bukan di bawah bidang kuasa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), pemaju tersebut tidak boleh dikenakan tindakan oleh KPKT. Contoh pemaju yang tidak tertakluk kepada KPKT adalah pemaju koperasi dan pemaju perbadanan negeri. Saudara boleh membuat carian di KPKT di Putrajaya bagi memastikan sama ada pemaju asal itu tertakluk kepada KPKT. Sekiranya tertakluk, para pembeli boleh membuat aduan kepada KPKT agar KPKT mengambil tindakan ke atas pemaju tersebut. Sekiranya pemaju itu tidak tertakluk kepada KPKT, para pembeli boleh mengambil tindakan mahkamah ke atas pemaju asal itu berdasarkan kontrak jual beli. Para pembeli boleh memohon mahkamah agar membatalkan perjanjian jual beli dan mendapatkan gantirugi dan lain-lain ekuiti (keadilan) daripada pemaju asal itu kerana kemungkiran kontrak.

2) Sekiranya pemaju perumahan tersebut tertakluk kepada bidang kuasa KPKT, namun gagal untuk mendapatkan lesen pemaju perumahan, pemaju tersebut boleh dikenakan tindakan oleh KPKT kerana kegagalan untuk mendapatkan lesen dan kedua, kerana kesalahan menyebabkan projek perumahan tersebut terbengkalai

3) Pada pandangan saya, rujukan kepada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS), tidak membawa apa-apa kebaikan kepada pihak tuan. Ini adalah kerana, pertama, sekiranya pemaju tersebut tertakluk kepada KPKT, LPHS tidak ada bidang kuasa. Sekiranya pemaju itu tidak tertakluk kepada KPKT, LPHS juga tidak mempunyai bidang kuasa, kerana tiada perhubungan dengan pemaju tersebut. Perhubungan hanya antara para pembeli dan pemaju itu sahaja berdasarkan kontrak jual beli yang telah ditandatangani. Dalam hal ini, pihak berkuasa negeri juga tidak berupaya untuk berbuat apa-apa. Mungkin melalui proses politik dengan mendapatkan bantuan kewangan daripada pihak berkuasa negeri dan kerajaan persekutuan, projek perumahan perumahan terbengkalai tuan dapat dibaik pulih.

4) Alhamdulillah, terdapat pemaju yang berhasrat untuk membaik pulih projek tersebut. Pada pandangan saya, permintaan pemaju baru itu agar para pembeli membuat top-up sejumlah RM 30,000.00 setiap seorang adalah berpatutan kerana pemaju tersebut perlu tertakluk kepada syarat-syarat baru yang akan dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan (Majlis Daerah, Majlis Perbandaran), pihak berkuasa tanah (pejabat tanah), agensi-agensi teknikal (TNB, pihak berkuasa air dan sebagainya) dan pihak berkuasa perancang (Jabatan Perancang Bandar dan Desa dan Majlis Perbandaran). Tambahan pula harga barang pembinaan kini meningkat. Pemaju tersebut mungkin mendapat sedikit keuntungan.

5) Namun begitu, perlu ada perjanjian baru antara pemaju penyelamat dan para pembeli bagi menentukan hak-hak dan tanggungjawab pihak masing-masing.

6) Pemaju terbengkalai itu juga perlu memberi kebenaran membenarkan pemaju penyelamat menyelesaikan kerja baik pulih. Sekiranya tidak, perintah mahkamah perlu diperoleh, bagi memberi kuasa kepada pemaju pemulih untuk menjalankan tugasnya.

7) Risiko projek perumahan itu akan menjadi terbengkalai di bawah kendalian pemaju penyelamat mungkin ada. Namun risiko ini boleh dikawal. Contohnya, pembayaran wang kepada pemaju penyelamat hanyalah akan dibuat setelah pihak pembeli berpuas hati terhadap setiap peringkat pembinaan dengan disokong oleh sijil arkitek dan jurutera. Tandatangan para pembeli dikehendaki sebelum boleh bayaran berperingkat dibuat kepada pemaju penyelamat.

8) Para pembeli boleh mengambil tindakan ke atas pemaju asal. Tindakan ini untuk membatalkan perjanjian jual beli dengan pemaju asal dan mendapatkan gantirugi daripasa pemaju asal tersebut.

9) Sekiranya para pembeli mendapat pinjaman perumahan secara Islam – Bay’ Bithaman al-Aji (BBA)l, para pembeli, pada pandangan saya, boleh mengambil tindakan ke atas bank Islam tersebut agar menyiapkan projek itu. Ini adalah disebabkan, Bank Islam itu menjadi ‘pemilik’ rumah itu menurut Property Sale Agreement (PSA) dan Property Purchase Agreement (PPA). Pemilik bertanggungjawab untuk menyiapkan rumah itu.

Sekian,

Selamat maju jaya dalam perjuangan tuan.

Dr. Nuarrual Hilal Md. Dahlan ACIS

Institute for Governance, Innovation and Law

UUM College of Law, Government and International Studies

Universiti Utara Malaysia

Sintok

Kedah Darul Aman

hp:…

Projek Rumah Terbengkalai – Meru, Klang, Selangor

Saya mendapat email daripada salah seorang pembeli projek perumahan terbengkalai. Email beliau adalah begini.

“Salam Tuan,

Saya mencari2 artikel berkaitan rumah terbengkalai dan telah terserempak dengan web/blog tuan. Terima kasih atas info2 yang tercatat di sana.

Saya juga ada kes rumah terbengkalai ini. Mohon dapat tuan berikan pandangan untuk dijadikan panduan.

 Butiran projek :

Lokasi tapak projek : Meru, Klang

Tarikh S&P : Mei 2004

Jenis rumah : Teres 1 tingkat, 35 unit kesemuanya

Tahap kemajuan projek : 65% siap

Terbengkalai sejak : Tahun 2006

Untuk makluman, kami pembeli telah ajukan kepada pihak KPKT dan dimaklumkan pemaju tidak berlesen di bawah KPKT. Untuk itu kami majukan pula ke pihak Lembaga Perumahan & Hartanah Selangor juga YB setempat.

Tatkala ini ada pemaju penyelamat yang sedia untuk memulihkan projek tesebut tetapi pembeli terpaksa bersedia untuk membayar top-up sebanyak RM30K untuk setiap unit atas alasan kos bahan binaan kini adalah tinggi berlipat kali ganda.

Kami pembeli bersedia untuk top-up tapi subject to rumah siap sepenuhnya berserta CF namun di pihak pemaju penyelamat mereka berhasrat top-up ini perlu dijelaskan secara staged mengikut progress billing.

Ini menimbulkan keresahan dikalangan pembeli kerana terdapat risiko jika rancangan pemulihan ini juga terpalit sama tergendala di pertengahan jalan.

Kini kami berkira2 untuk mengheret pemaju asal yang masih ‘bernyawa’ ke mahkamah.

Apa pandangan tuan? Atau tuan mempunyai plan yang lebih baik yang boleh kami praktikkan..

Segala input tuan amatlah saya hargai.

Terima kasih.

Wassalam

shaari nordin”

Amendment to Housing Development (Control & Licensing) Act, 1966 – Part II

From: http://www.iproperty.com.my/news/5060/Amendment-to-Housing-Development-(Control-&-Licensing)-Act,-1966-%E2%80%93-Part-II (accessed 21 March, 2012)

The Housing Development Act (amendment) Bill was debated in Parliament

Posted Date: Mar 15, 2012

By: HBA

The Housing Development Act (amendment) Bill was debated in Parliament on 1 December 2011 and HBA was invited to brief the Members of Parliament (MPs) prior to its debate. The National House Buyers Association (HBA) lauds the positive engagement from YB Dato’ Seri Chor Chee Heung, Minister of Housing & Local Government in addressing the cumulative problems faced within the housing industry with the intention of providing further protection to house buyers against errant developers.

Within the parameters of this Act, there were a number of points brought up for discussion, we now turn our focus on refundable deposits and the Sales & Purchase Agreement (SPA). This is the continuation from last month’s first installment.

Imposing a 3% Refundable Deposit

We are pleased that the Government heeded our call to have Section 6(1)(b) (Conditions or Restrictions for the grant of a (developer’s license) of the Housing Development (Control & Licensing) Act, 1966 (Act 118) to be amended. The Minister recently announced that laws will be enhanced to make the requisite deposit (refundable) from the current RM200,000 to 3% of the Construction Costs.

Firstly, we will not even use the word “increase” as it is due to the case of small developers who build a small number of houses in the smaller towns, where total construction cost is RM2 million or less, the RM200,000 that they are currently forking out actually represents over 10%. Thus, the new 3% is actually a vast reduction! Compare this to a big project developer whose construction cost is, say, RM20 million. The present RM200,000 represents a miserable 1%!! Thus, any contention that the 3% will weigh down on the smaller developers is incorrect. The present RM200,000 is flawed because it assumes a “one-size-fits-all” formula, where small developers are compelled to wear the “big size shoes” that clearly do not fit them. The proposed introduction of the 3% formula (HBA’s proposal was for 5% imposition on GDV) is a realistic and a fair figure (and to an extent, a compromised one) because the actual deposit sum is dependent on the size of the project.

As to whether the new 3% deposit will curb abandonment, our contention is that it will indirectly reduce such incidences. Developer-aspirants who are financially so weak that they are unable to raise the 3% deposit (which is refundable) should stay out of the industry because the probability of them running into trouble is higher. The increased finance cost to fork out the 3% deposit is negligible when measured against the potential gross development value (GDV). Further, any additional cost (interests) is only incurred during the construction phase because upon project completion, the 3% is fully refunded by the Controller of Housing. In a small way, it also serves as insurance for the Ministry of Housing & Local Government to have a source of funding in the event of unforeseen eventualities caused by developers where immediate expenses need to be incurred. The havoc created by abandoned projects and the amount of funds made dormant (and in many cases, written off) is far more devastating and adverse than the amount of funds held in refundable security deposits. Project abandonment cannot be totally prevented but the 3% deposit only acts as proof of commitment, seriousness, financial standing and a safety net. The proposed 3% deposit can, to a larger degree, assist in the revival efforts by the Government compared to the present insignificant RM200,000.

The tightening of the Housing Development (Control & Licensing) Act, 1966 which was revised in the years 2002 and 2007 has failed to arrest the problem of abandoned housing projects. The statistics speaks for itself. The situation of Enforcement needs to be tightened up regardless of the amount of security deposit(s) demanded. The 3% deposit represents only a minute factor in the whole risk equation. We would like to state that the proposed 3% is the minimum norm and that Controller of Housing should be empowered to increase this percentage to our proposed 5%, if deemed necessary due to higher risk or whatever other reasons.

Sec 8A: Statutory Termination of Sales & Purchase Agreement (SPA)

The clause reflects the severity of house buyers’ problems such that it entitles them to terminate the contract of sale after a delay of 6 months after the execution of the Sales & Purchase Agreement’. By this amendment, any house buyer would have the equitable right to get out of the agreement which present legislation fails to allow. However, instead of ‘6 months after execution’, it should be, at the least, read as ‘at any continued period of six (6) months during the subsistence of the Sales & Purchase Agreement’. There have been numerous situations where a developer resumes works and then stops for a period of time only to restart to the frustration of the buyers.

However, to ensure public confidence in the termination mechanism which among others, requires the Controller’s certification before the homebuyer may terminate the contract, we propose that express provisions on the issuance of the Controller’s certificate is important. This is to ensure that the certification is issued in a prompt and transparent manner. Another glaring weakness not addressed by the amendment is the question of where can buyers claim back whatever they have paid when a project is abandoned and the developer becomes insolvent?

The proposed amendment to Section 8A (1) (c) may be as follows:

c) the Controller has certified that the licensed housing developer has refused to carry out or delayed or suspended or ceased work for a continuous period of six months or more after the execution of the Sale & Purchase Agreement in reliance upon any act, omission, failure or neglect of the Developer or documents available to the Controller at the material time.

Section 8A (6) – The word ‘lawfully’ in line 1 creates unnecessary confusion and argument. It should not matter whether the Sale & Purchase Agreement was ‘lawfully’ entered or not because we do not wish parties to take advantage of his/ their own wrongdoing.

In the next issue, we will look at other points raised in the amendment to this Act including the definitions of the Act and the parameters set within it.

NATIONAL HOUSE BUYERS ASSOCIATION [HBA]

No. 31, Level 3, Jalan Barat, Off Jalan Imbi, 55100, Kuala Lumpur

Tel: 03-2142 2225 | 012- 334 5676 | Fax: 03-22601803

Email: info@hba.org.my | Web Site: www.hba.org.my

ISU PENGGUBALAN UNDANG-UNDANG MENGGANTIKAN AKTA KESELAMATAN DALAM NEGERI TAHUN 1960 (ISA), AKTA-AKTA PENGISYTIHARAN DARURAT, AKTA BUANG NEGERI 1959 (SEMAKAN 1972) DAN AKTA KEDIAMAN TERHAD 1933 – Bahagian Tiga

Pada pandangan penulis, selain rombakan undang-undang, aspek pengurusan, tenaga manusia, logistik pentadbiran, kecekapan pasukan polis dan pasukan keselamatan, badan kehakiman dan perundangan, koordinasi mantap antara badan-badan yang melaksanakan keselamatan dan sebagainya yang berkaitan dengan pelaksanaan undang-undang perlu diperbaiki dan diperhalusi agar gabungan ini benar-benar cekap dan efisien yang menatijahkan kecemerlangan dan professionalisme yang cukup tinggi. Sekiranya aspek ini tidak dilestarikan, walaupun Malaysia mempunyai undang-undang terbaik di dunia sekalipun, berkemungkinan idealisme yang diidam-idamkan itu tidak mungkin tercapai.

Penulis berpandangan, di dalam undang-undang baru yang bakal menggantikan ISAdan akta-akta berkaitan itu perlu juga menghalusi aspek-aspek proses penyiasatan (investigative process).  Pihak polis perlu mempunyai standard operating procedure (’SOP’) yang jelas, terbuka, transparen, objektif, bersifat mesra pelanggan, boleh diperiksa oleh Mahkamah, tidak memberi ruang kepada penyalahgunaan kuasa, serta mematuhi kehendak hak-hak asasi manusia. Mungkin undang-undang/akta-akta baru yang dicadangkan perlu menyenaraikan aktiviti-aktiviti strict liability dan simpton-simpton yang boleh membawa ancaman dan ugutan terhadap keselamatan negara yang sekiranya dilakukan oleh seseorang, polis boleh mengambil tindakan mengekang bagi mengelakkan ianya daripada terus berkembang menjadi lebih besar dan sukar untuk dibendung. Dalam hal ini, aspek mendapatkan maklumat secara risikan (intelligence) mengenai kegiatan-kegiatan ini perlu dilipatkan gandakan. Secara tidak langsung, aspek ini bersifat preventive terhadap aktiviti-aktiviti strict liability berunsurkan keganasan dan mengganggu serta mengancam keselamatan negara ini daripada terus merebak lebih besar lagi.

Sayugia juga dinyatakan bahawa, di samping aspek undang-undang, aspek bukan undang-undang perlu juga ditekankan sekiranya kerajaan benar-benar mahu memastikan keselamatan terkawal dan hak asasi manusia ini terus subur. Secara tidak langsung, nama baik negara terus harum dan mendapat penghormatan dan kepercayaan pentas antarabangsa. Ini juga boleh memberi nilai tambah kepada negara daripada segi kemasukan modal-modal perniagaan dan pelaburan asing dan menyumbang kepada kemajuan ekonomi dan pembangunan negara.  Aspek yang ingin penulis tekankan di sini adalah aspek pemerkasaan jentera pentadbiran kerajaan, termasuk kementerian-kementerian, agensi-agensi kerajaan dan badan-badan kerajaan perlu, secara bersungguh-sungguh, menjalankan keadilan, membangunkan negara dan mengukuhkan jati diri rakyat termasuk juga menyuburkan keadilan sosial, kemudahan-kemudahan awam, penyampaian perkhidmatan yang efisien dan akses kepada pendidikan, keadilan sosial, perhormatan terhadap maruah dan kehormatan rakyat awam dan menitik-beratkan soal-soal kebajikan rakyat. Dengan perkataan lain, pemimpin-pemimpan dalam kerajaan perlu menjadi pelopor dan pemimpin dalam soal keikhlasan, kejujuran dan integriti sehingga membawa kepada kepercayaan, penghormatan dan malu-alah masyarakat terhadap mereka dan lantas dapat mengurangkan perasaan ’tidak berpuashati’ rakyat yang membawa kepada protes dan bangkangan. Justeru, aspek bukan undang-undang ini tidak juga kurang pentingnya dalam menangani isu-isu keselamatan.  Sekiranya rakyat berpuas hati, gembira, mempunyai rasa good feeling terhadap kerajaan dan percaya dengan kewibawaan kerajaan dan jenteranya, faham dengan dasar-dasar dan  berpuas hati dengan penyampaian perkhidmatan kerajaan, penulis berpendapat, mengapa perlu rakyat bangun memberontak dan memprotes terhadap kerajaan yang mana akhirnya aktiviti ini boleh mengancam keselamatan negara?

Tidak secara langsung, perkara-perkara yang dibincangkan di atas dapat menepati kehendak maqasid al-shariah (tujuan Shariah) itu sendiri iaitu:

1)        Menjaga agama;

2)        Menjaga nyawa;

3)        Menjaga akal;

4)        Menjaga keturunan;

5)        Menjaga harta.

Menjaga keselamatan awam (preventing harm to society) dan menjalankan keadilan adalah juga merupakan suatu maqasid al-shariah juga. Justeru, setiap tujuan-tujuan shariah ini perlu dipelihara dan diamalkan oleh pihak kerajaan.

Pada hemat penulis dalam menentukan tempoh penyiasatan, tahanan untuk penyiasatan dan penahanan itu sendiri sama ada dalam tempoh 24 atau 48 jam, 60 atau 20 hari, 2 tahun atau 5 tahun dan sebagainya, ini tertakluk kepada keperluan (necessity) dan amalan terbaik (best practices and according to customs (uruf)) dan kemampuan sumber manusia. Tempoh-tempoh ini mungkin berubah dari masa ke semasa menurut keadaan. Hal ini boleh disamakan dengan perbezaan mazhab fiqh Islam dalam menentukan tempoh khiyar (option) dalam jual beli dan soal tempoh haid seseorang wanita sebelum seseorang wanita itu dianggap suci dan boleh menjalankan tanggungjawab agamanya.  Adakah perbezaan mazhab ini salah? Ia tidak salah kerana ini yang dikatakan ijtihad dalam Islam dan diiktiraf setiap perbezaan ini dengan syarat pendapat-pendapat ini disokong dengan hujah-hujah dan dalil-dalil yang jelas. Lantaran itu, perlu bagi pihak berwajib untuk membuat kajian secara empirikal mengenai tempoh-tempoh dan amalan-amalan terbaik (arjah) dan popular (jumhur) dalam soal preventive detention bagi menjaga keselamatan negara dan menghormati hak-hak asasi manusia sebagaimana yang diamalkan oleh standard dunia yang boleh diguna pakai di Malaysia, tertakluk kepada aspek-aspek dan pertimbangan-pertimbangan yang telah ditekankan di atas.

Perkara pokok yang perlu diberi perhatian dalam penggubalan undang-undang keselamatan bagi menggantikan ISAdan akta-akta berkaitan adalah balance atau imbangan antara ’keselamatan negara’, ’hak-hak asasi manusia’, ’Perlembagaan Malaysia’, ’nilai’, ’budaya’, ’agama’ dan ’sejarah’ Malaysia. Soal-soal lain adalah berbentuk cabang sahaja – isu ikhtilafiah. Jangan pula kita berpecah-belah mengenai isu ikhtilafiah sehingga melupakan perkara-perkara pokok iaitu keselamatan negara, pembangunan negara, kesejahteraan rakyat, kesinambungan jatidiri budaya, agama, nilai negara-bangsa, sejarah dan Perlembagaan negara.  Bidalan ada menyatakan ’kesemua arah haluan kecemerlangan ini akan hanya berjaya melalui semangat bersatu-padu, kerjasama, hidup umpama aur dengan tebing, bila bergerak umpama air yang menerobos laluan, bila berkumpul umpama gunung yang kukuh, bila menyuarakan kebenaran dan keadilan seumpama gunung berapi yang melahirkan lahar cinta dan rindunya kepada bumi semesta’.

Akhir kalam, selain kupasan perbincangan atas, hendaklah kita selalu berdoa dan bertawakkal kepada Allah agar negara Malaysia yang kita cintai ini terus berjaya di persada nusantara dan pentas dunia dalam segenap lapangan kehidupan.  Ini adalah kerana segala kejayaan dan kecemerlangan tidak akan dapat dikecapi melainkan dengan izinNya jua.

ISU PENGGUBALAN UNDANG-UNDANG MENGGANTIKAN AKTA KESELAMATAN DALAM NEGARI TAHUN 1960, AKTA-AKTA PENGISYTIHARAN DARURAT, AKTA BUANG NEGERI 1959 (SEMAKAN 1972) DAN AKTA KEDIAMAN TERHAD 1933 – Bahagian Dua

Disebabkan suatu pengumuman rasmi telah dibuat oleh Perdana Menteri baru-baru ini mengenai pemansuhan ISA dan akta-akta berkaitan, pada pandangan penulis, undang-undang yang akan digubal dan akan menggantikan ISA dan akta-akta ini memberi prioriti ke atas aspek keselamatan negara. Di samping itu, undang-undang itu juga perlu mempunyai elemen-elemen yang mendukung nilai-nilai dan hak-hak asasi manusia (human rights) dan penghormatan terhadap hak-hak ini. Antara hak-hak asasi manusia tersebut adalah:

 1) Hak untuk hidup;

2) Hak untuk bebas daripada deraan;

3) Hak untuk bebas daripada perhambaan;

4) Hak untuk mendapatkan perbicaraan adil;

5) Hak kebebasan bersuara;

6) Hak kebebasan fikiran, kesedaran dan beragama; dan,

7) Hak untuk berdebat.

Undang-undang baru yang dicadangkan ini hendaklah mendefinisikan secara objektif apakah itu ’aktiviti-aktiviti yang mengancam dan menggugat keselamatan negara’. Sekiranya perlu suatu jadual yang jelas hendaklah disediakan di dalam undang-undang itu nanti mengenai aktiviti-aktiviti ini. Pada pandangan penulis terdapat pelbagai jenis aktiviti rakyat seharian boleh jatuh ke dalam maksud dan definisi ’mengancam dan menggugat keselamatan negara’. Ini termasuk aktiviti berpersatuan, aktiviti berteraskan agama dan bukan agama, aktiviti perniagaan, aktiviti politik dan bukan politik dan sebagainya, sekiranya sampai ke tahap atau darjah tertentu boleh juga dianggap sebagai menggugat dan mengancam keselamatan negara. Namun begitu, bagaimana kita hendak mengetahui dan menentukan sesuatu aktiviti itu sudah mencapai darjah tertentu dan lantas terjatuh ke dalam maksud undang-undang ’mengancam dan menggugat keselamatan negara’ dan/atau ’perlakuan keganasan (violence and terrorism acts)? Penulis berharap undang-undang baru yang bakal menggantikan ISA dan akta-akta berkaitan boleh menjawab persoalan-persoalan ini.

Sehubungan dengan itu, cadangan bahawa perlakuan-perlakuan keganasan (violence and terrorism acts) memerlukan akta berasingan sebagaimana yang terpakai di United Kingdom, dialu-alukan. Akta ini dikatakan hanya memerlukan kebenaran Menteri Dalam Negeri (KDN) untuk menentukan bahawa seseorang yang dipercayai melakukan kegiatan keganasan (violence and terrorism acts) akan ditahan untuk tempoh tertentu. Tidak seperti ISA di mana apa sahaja aktiviti yang dianggap sebagai ’mengancam dan menggugat keselamatan negara’ akan dikenakan tahanan (detention), undang-undang dan akta baru yang dicadangkan mengenai keganasan ini, pada hemat penulis, perlu lebih spesifik dan bersifat objektif. Akta baru ini perlu mendefinisikan apakah itu ’perlakuan keganasan’ secara objektif and hendaklah juga tertakluk kepada pemeriksaan Mahkamah dan mendukung hak-hak asasi manusia. Dalam hal ini, praktik dan amalan terbaik (best practices) di kalangan negara-negara yang berjaya dalam menangani isu keganasan seperti Amerika Syarikat, United Kingdom, Perancis, India dan Australia perlu dibuat agar akta ini bersifat terkini dan menepati standard antarabangsa.

Bagi mengelakkan penyalahgunaan kuasa oleh pihak polis dan Menteri Dalam Negeri, penulis berpendapat perlu diwujudkan suatu majlis perundingan dan penasihat dalam menentukan sama ada seseorang itu terlibat di dalam kegiatan keganasan (violence and terrorism acts). Majlis ini perlu terdiri daripada pakar keselamatan, pakar undang-undang, pakar sosiologi, pakar kemasyarakatan, ahli politik dan pakar-pakar lain yang sesuai-manfaat. Apa-apa keputusan perlu dibuat secara muwafakat melalui mesyuarat-mesyuarat. Keahlian, kuasa, fungsi dan tanggungjawab ahli-ahli majlis ini juga perlu dijelaskan di dalam akta baru ini. Majlis ini yang akan menasihati Menteri Dalam Negeri dan polis mengenai tindakan yang sesuai dan patut terhadap pihak-pihak yang dipercayai terlibat dalam perlakuan keganasan (violence and terrorism acts). Nasihat mereka, penulis syorkan, akan mengikat Menteri dan pihak polis.

Di samping itu, undang-undang/akta baru ini hendaklah mempunyai peruntukan-peruntukan yang boleh mengimbangi kepentingan menjaga keselamatan negara dan kepentingan melindungi hak-hak asasi manusia. Ia juga hendaklah menetapkan suatu darjah dan keadaan di mana hak-hak asasi manusia itu boleh dikompromi dan tidak akan dilindungi secara se-objektif dan sebaik mungkin. Ini menjadikan undang-undang itu jelas dan ’fitnah’, ’tohmahan’ atau ’persepsi prejudis’ bahawa kerajaan mengharuskan hak-hak asasi manusia dicabuli bagi menjaga keselamatan dapat dikurangkan dan jika boleh, tiada. Dalam hal ini, Malaysia mungkin menjadi pelopor dan juara dalam melaksanakan idealisme ini, mengatasi negara-negara maju yang lain yang sering menepuk dada bahawa mereka adalah jaguh pembela hak-hak asasi manusia.

Dalam merealiasasikan hasrat murni di atas, ingin penulis tekankan bahawa, Malaysia jangan sesekali terperangkap dengan dakyah-dakyah daripada luar, lebih-lebih lagi daripada negara-negara barat, bahawa Malaysia tidak mengamalkan keluhuran hak asasi manusia. Dakyah-dakyah ini sebahagiannya tidak berpijak pada bumi yang nyata yang hanya berpaksikan prejudis dan berat sebelah serta berupa tuduhan-tuduhan liar tanpa bukti bagi memburukkan imej Malaysia. Bak kata pepatah ’sekadar mungkin ada makhluk yang menahan jerat di pergentingan dan merasakan pekungnya perlu ditutup kerana ada agenda tersembunyi’.

Pada pandangan penulis, ya, Malaysia perlu melaksanakan hak asasi manusia tetapi pelaksanaannya itu juga tertakluk kepada kepentingan keselamatan negara, batas-batas budaya, nilai-nilai nusa bangsa, titik-titik sejarah dan paling penting adalah prinsip-prinsip dalam perlembagaan Malaysia itu sendiri. Jangan sampai, kita terlalu beriya-iya hendak memansuhkan ISA dan akta-akta berkaitan serta menggubalkan undang-undang baru yang kononnya dapat menjaga hak asasi manusia, namun undang-undang dan akta-akta baru ini sebenarnya mengundang malapetaka dan menggugat keselamatan negara, tidak melihat kepentingan bangsa, agama, nilai budaya, nilai masyarakat Malaysia dan perlembagaan itu sendiri, secara holistik.

Ingin penulis suarakan di sini, pihak barat selalu mendendangkan ’hak asasi manusia’ iaitu kebebasan manusia. Namun begitu, bagaimana pula dengan hak-hak Tuhan (God’s Rights’)? Adakah mereka memikirkan perkara ini? Sebagai negara Islam, Malaysia juga perlu sedar hak-hak Tuhan (God’s Rights) juga bukan hanya hak-hak asasi manusia menurut kaca mata barat semata-mata. Di dalam menjalankan kehidupan harian, bukan setakat hak-hak asasi manusia itu penting, hak-hak Tuhan itu kalau tidak lebih penting, sama pentingnya dengan hak-hak asasi manusia dan sekiranya boleh diseimbangkan. Dengan perkataan lain, undang-undang/akta-akta baru itu bukan setakat menekankan hak asasi manusia sebagaimana yang dicanangkan oleh negara barat, tetapi ia hendaklah merupakan sintesis dan hybrid gabungan nilai tempatan, nilai agama, nilai budaya, nilai sejarah dan elemen-elemen keperlembagaan Malaysia.

ISU PENGGUBALAN UNDANG-UNDANG MENGGANTIKAN AKTA KESELAMATAN DALAM NEGERI TAHUN 1960 (ISA), AKTA-AKTA PENGISYTIHARAN DARURAT, AKTA BUANG NEGERI 1959 (SEMAKAN 1972) DAN AKTA KEDIAMAN TERHAD 1933 – Bahagian Satu

Sebagaimana yang kita telah ketahui baru-baru ini Perdana Menteri Dato’ Seri Mohd Najib Tun Abdul Razak telah mengisytiharkan bahawa kerajaan akan memansuhkan Akta Keselamatan Dalam Negeri 1960 (Internal Security Act 1960) (selepas ini disebut ‘ISA’), Akta-akta Pengisytiharan Darurat, Akta Buang Negeri 1959 (Semakan 1972) (Banishment Act 1959 (revised 1972) dan Akta Kediaman Terhad 1933 (Restricted Residence Act 1933) (selepas ini akta-akta ini selain ISA disebut sebagai ’akta-akta berkaitan’). Antara alasan mengapa ISA dan akta-akta berkaitan itu perlu dimansuhkan adalah berikut:

1) Negara telah mencapai kualiti pembangunan yang memberangsangkan;

2) Rakyat rata-rata telah berpelajaran dan mendapat pendidikan;

3) Sistem perundangan yang mendokong aspek hak-hak asasi manusia.

Sekiranya akta-akta ini yang disifatkan oleh sesetengah pihak sebagai draconian dan arbitrary ini dimansuhkan, Malaysia boleh dianggap sebagai jaguh yang jauh terkehadapan dalam menangani isu-isu hak asasi manusia dan lebih bersifat demokratik berparlimen, melebihi standard sesetengah negara maju yang lain seperti United Kingdom (UK) dan Amerika Syarikat.

Namun begitu, kekuatiran dan kegusaran pada hemat penulis adalah sekiranya ISA dan akta-akta berkaitan ini dimansuhkan, keselamatan negara berkemungkinan mudah tergugat. Undang-undang sedia ada seperti Kanun Keseksaan berkemungkinan tidak berupaya untuk menangani isu-isu keselamatan dan mungkin ’lambat’ untuk secara berkesan menangkis segala gejala-gejala yang memudaratkan keselamatan negara dan rakyat awam. Suara-suara yang membangkitkan usul supaya ISA dihapuskan mungkin tidak berpijak pada bumi yang nyata. Mereka berkemungkinan hanya bersuara agar kerajaan menghapuskan ISA atas dasar kepentingan politik dan sekadar menangguk di air yang keruh. Ditakuti juga terdapat kumpulan-kumpulan yang berniat jahat bagi menimbulkan huru-hara terhadap keselamatan negara akan mula beroperasi serta mengatur langkah-langkah bagi menjalankan dakyah-dakyah kotor, perancangan-perancangan ganas dan operasi-operasi jahat mereka bagi menggugat keselamatan negara lantaran ISA dan akta-akta berkaitan dimansuhkan.

Justeru, pada hemat penulis, pemansuhan ISA dan akta-akta berkaitan adalah tidak tepat. ISA dan akta-akta berkaitan tersebut adalah senjata terbaik bagi menangani isu-isu keselamatan negara secara berkesan. Apa yang perlu adalah meminda beberapa peruntukan yang terdapat di dalam ISA dan akta-akta berkaitan yang dilihat boleh memberi ruang kepada penyalahgunaan kuasa oleh pihak eksekutif dan polis. Pada pandangan penulis, definisi ’menggugat/mengancam keselematan negara’ (threat to national security) perlu diperhalusi dengan menyenaraikan aktiviti-aktiviti yang didefinisikan sebagai ‘menggugat/mengancam keselamatan negara’. Selain itu aspek tenaga manusia, aspek pengurusan dan pelaksanaan undang-undang keselamatan, aspek logistik pentadbiran dalam melaksanakan undang-undang, aspek kecukupan tenaga manusia yang berdisiplin, terlatih dan berdedikasi dan aspek penyeragaman dan koordinasi antara agensi-agensi dan badan-badan yang melaksanakan fungsi dan kuasa menjaga keselamatan perlu juga diperhalusi, dirombak, diperbaiki dan diberikan nilai tambah, agar benar-benar cekap dan efisien dalam melaksanakan tugas menjaga keselamatan negara sehingga memungkinkan keselamatan negara sentiasa terpelihara dan hak-hak asasi manusia terus dihormati. Selain itu, dalam menjalankan keputusan, Menteri Dalam Negeri hendaklah mendapatkan nasihat daripada majlis penasihat yang terdiri daripada pakar-pakar tertentu sebelum keputusan boleh dibuat untuk mengenakan tahanan ISA terhadap seseorang.

Sebenarnya, ISA ini telah diluluskan oleh Parlimen pada tahun 1960 dahulu untuk menangkis dan menangani ancaman komunis (communist insurgency). Namun pada tahun-tahun terkemudian, ISA digunakan untuk menangkap mereka yang terlibat di dalam aktiviti-aktiviti politik, persatuan dan organisasi-organisasi bukan kerajaan bagi menyalurkan kefahaman mereka kepada orang ramai tentang idealisme mereka agar kerajaan tunduk dan menerima apa yang mereka hajati. Secara tidak langsung tindakan bersuara mereka di persada tanah air dan antarabangsa yang dipercayai boleh dan telah membangkitkan suatu gelombang gerakan awam untuk menyokong gagasan dan wawasan mereka sama ada secara fizikal atau secara perdebatan mulut, media dan siber yang boleh pada anggapan pihak polis dan eksekutif menimbulkan ’ancaman dan ugutan terhadap keselamatan negara’ (instigations, provocations and tensions). Contoh yang jelas adalah peristiwa 13 Mei 1969 (melibatkan persengketaan kaum), penyebaran ajaran-ajaran sesat (melibatkan kefahaman agama Islam yang salah), pergerakan al-Arqam (melibatkan kefahaman agama Islam yang salah), penahanan Mohd. Ezam Mohd Noor (melibatkan isu dan politik Anwar Ibrahim) dan peristiwa Memali (melibatkan gerakan politik dan bersenjata).

Mereka-mereka yang dianggap terlibat dalam aktiviti-aktiviti di atas disumbatkan ke dalam tahanan penjara selama beberapa tempoh bagi meredakan ’kehangatan’ dan ’revolusi’ yang mereka pelopori dan agar keadaan persekitaran hasil daripada aktiviti-aktiviti mereka menjadi lebih tenteram dan terkawal. Di dalam penjara, menurut rekod dan maklumat, terdapat tahanan-tahanan yang telah di brainwashed oleh pihak polis dan penjara bagi menyedarkan mereka atau memaksa mereka supaya memberhentikan aktiviti-aktiviti yang dianggapkan sebagai ’menggugat/mengancam keselamatan negara’ sebelum ini. Ada juga di kalangan mereka yang dikenakan deraan secara mental dan fizikal yang telah menyebabkan kecacatan dan ilat lahir dan batin kekal, trauma mental, disisih masyarakat dek stigma ISA dan keruntuhan rumah tangga.