Langkah-langkah Yang Perlu Diambil Apabila Projek Perumahan Terbengkalai Hendak Dipulihkan

Dalam menguruskan projek perumahan terbengkalai, terdapat beberapa perkara asas yang perlu diberi perhatian oleh KPKT, pihak yang memulihkan projek dan khususnya para pembeli. Antara perkara-perkara tersebut adalah:

1)         Menghubungi semua pembeli, pemaju terdahulu yang mungkir, KPKT, pihak berkuasa tempatan, agensi teknikal, perunding-perunding, kontraktor, pembiaya-pembiaya akhir (end-financiers) dan bank pemiutang pemaju terdahulu (lender bank) mengenai masalah projek tersebut dan membincangkan cara bagaimana projek tersebut boleh dipulihkan termasuk melantik pihak yang bertanggungjawab bagi memulihkannya;

2)         Mengambil inisiatif bagi melaksanakan kajian kemungkinan (viability and feasibility study) terhadap projek tersebut bagi melicinkan skim pemulihan. Kajian ini melibatkan perkhidmatan akauntan, jurukur bahan dan arkitek. Melalui kajian ini, kos pemulihan dan pembinaan, perancangan pembinaan, maklumat daripada bank-bank[1] dan pembiaya-pembiaya akhir (end-financiers)[2], para pembeli[3], pihak berkuasa tempatan[4], agensi teknikal[5] dan KPKT[6] boleh diperoleh, bagi menjana dan mengurus pemulihan yang telah dirancang itu. Seterusnya, sekiranya terdapat apa-apa masalah sama ada jelas atau tersembunyi, ia boleh dikenalpasti pada peringkat yang lebih awal lagi. Ini sudah tentu akan dapat memudahkan proses pemulihan sepenuhnya.

3)         Ketiga, berdasarkan kajian kemungkinan di atas, mungkin beberapa masalah akan dapat dikenalpasti. Setelah itu cadangan-cadangan tertentu perlu dibuat bagi menangani masalah-masalah tersebut. Sebagai contohnya, sekiranya dana yang ada di tangan pembiaya-pembiaya akhir (end-financiers) dan dalam akaun pemajuan perumahan, tidak mencukupi bagi menampung kos pemulihan, langkah selanjutnya adalah untuk memikir bagaimana mendapatkan dana tambahan. Sumber-sumber dana ini boleh diperoleh sama ada daripada para pembeli sendiri yang bersetuju untuk membuat sumbangan tambahan[7] atau daripada sumber-sumber lain[8] atau daripada pembiaya-pembiaya akhir dengan memberikan pinjaman pembelian rumah tambahan[9] atau daripada pinjaman mudah (soft loan) daripada TPPT[10], mahupun mendapat bantuan pemulihan secara percuma (welfare) daripada Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB)[11]. Lain-lain masalah dan perkara berkaitan dengan pihak berkuasa tanah, agensi teknikal, pihak berkuasa tempatan, KPKT, bank-bank peminjam (lender banks), pembiaya-pembiaya akhir (end-financiers) dan sebagainya mestilah diselesaikan terlebih dahulu.[12] Pihak yang memulihkan projek juga perlu menyelesaikan masalah berkaitan dengan penebusan tanah projek yang menjadi cagaran dalam pinjaman titian (bridging loan) pemaju terdahulu dan untuk dipindahmilik kepada pembeli-pembeli setelah pembayaran dilaksanakan.

4)         Hanya selepas perkara-perkara di atas telah diselesaikan, maka pemulihan boleh dilaksanakan. Ini termasuk pemilihan perunding-perunding seperti jurutera, arkitek, jurukur bahan dan kontraktor bagi menjalankan pemulihan sehingga siap sepenuhnya.



[1] Pihak yang memulihkan projek perlu menghubungi kesemua bank pemaju terdahulu dan pemiutang, bagi mendapatkan maklumat mengenai cagaran dan sekuriti mereka (pemaju terdahulu) sekiranya ada, serta jumlah hutang terkini yang ditanggung oleh pemaju terdahulu. Perkara-perkara ini perlu diperoleh bagi tujuan penyelesaian apa-apa hutang pemaju terdahulu, setakat mana sesuai dan adil, bagi memastikan kelicinan pemulihan projek terbengkalai.

[2] Pihak yang memulihkan projek perlu juga berhubung dengan pembiaya-pembiaya akhir (end-financiers) para pembeli. Ini bertujuan untuk mengetahui baki jumlah pinjaman yang masih belum dikeluarkan oleh mereka, apa-apa tindakan guaman, hutang yang masih belum ditunaikan dan sebagainya.

[3] Seperti alamat untuk perhubungan, persetujuan para pembeli membenarkan pihak-pihak tertentu memulihkan projek, mendapatkan salinan-salinan perjanjian jual beli para pembeli dan lain-lain dokumen yang relevan dan kerjasama para pembeli. Terdapat beberapa kesulitan yang mungkin dihadapi oleh pihak yang memulihkan projek seperti pembeli-pembeli yang degil dan enggan memberi kerjasama, pembeli-pembeli yang tidak dapat dihubungi, pembeli-pembeli yang telah meninggal dunia (dalam hal ini, pihak yang memulihkan projek perlu melantik wakil diri si-mati) dan pembeli-pembeli yang telah diisytiharkan bankrap. Antara penyelesaian bagi masalah-masalah ini adalah, mendapatkan persetujuan dan kerjasama daripada semua pembeli, membatalkan perjanjian jual beli yang terdahulu sekira terdapat pembeli yang menolak untuk meneruskan pembelian unit yang telah dibeli kerana projek telah terbengkalai, melantik wakil diri si-mati dan berhubung dengan Jabatan Insolvensi sekiranya melibatkan pembeli-pembeli yang telah bankrap. Perlulah diketahui dalam menangani masalah-masalah ini, pihak yang memulihkan projek perlu mengambil masa dan menanggung kos-kos tertentu.

[4]Antara perkara-perkara berhubung dengan pihak berkuasa tempatan adalah mengenai kebenaran merancang, kelulusan pelan bangunan dan pelan-pelan lain, sekiranya ada, permit untuk melaksanakan kerja pembinaan, pengeluaran SLM atau SPSP, kerja tanah dan lain-lain syarat yang diminta oleh pihak berkuasa tempatan untuk tujuan memulihkan projek. Dalam hal ini, pihak yang memulihkan projek perlu mengambil tempoh masa tertentu bagi menguruskan perkara-perkara ini dan menanggung kos-kos tertentu.

[5] Pihak yang memulihkan projek perlu berhubung dengan agensi-agensi teknikal seperti TNB, TM Berhad, Jabatan Perkhidmatan Pembetungan (JPP), Jabatan Kerja Raya (JKR) dan sebagainya, bagi tujuan mendapatkan kelulusan mereka bagi pengeluaran SLM atau SPSP. Dalam menguruskan kerja-kerja ini, pihak yang memulihkan projek, mungkin menghadapi beberapa masalah dan perlu dibereskan. Ini sudah tentu memakan sedikit masa dan melibatkan kos yang perlu ditanggung.

[6] Pihak yang memulihkan perlu menentukan dan membuat carian mengenai lesen pemaju perumahan dan permit jualan dan iklan, syarat-syarat yang dikenakan atas pemaju yang mungkir dahulu dan pelbagai aduan yang diketengahkan oleh para pembeli yang diterima KPKT mengenai masalah yang mereka hadapi. Pihak yang memulihkan projek perlu juga menyiasat sama ada terdapat apa-apa tindakan undang-undang dan guaman yang melibatkan projek tersebut. Maklumat ini boleh diperoleh dengan melaksanakan carian dan pertanyaan di syarikat-syarikat guaman, bank-bank, mahkamah-mahkamah dan Tribunal Pembeli Rumah. Ini sudah tentu akan mengambil masa dan kos-kos tertentu yang perlu ditanggung.

[7] Seperti dalam kajian kes ini dan Taman Showkat, Lot 2219, Mukim 13, DTL, Pulau Pinang (pemaju: Shoukat Industry & Realty Sdn. Bhd), Fail No. KPKT/08/824/…/337.

[8] Seperti yang berlaku di Taman Padang Tembak, Lot 688, T.S. 2, Mukim 16, DTL, Pulau Pinang, dalam Fail No. KPKT/08/824/2605.

[9] Dalam situasi ini, perjanjian tambahan yang baru perlu ditandatangani antara pembiaya-akhir dan pembeli-pembeli.

[10] Seperti yang berlaku di Tingkat Nusantara, Lots 300 & 302, Seksyen 9W, DTL, Georgetown, Pulau Pinang dalam File No. KPKT/BL/19/1171-1.

[11] Seperti dalam kes Taman Widuri, Seberang Perai Selatan, Pulau Pinang. (pemaju: Diamond Growth Sdn. Bhd) dalam Fail No. KPKT/08/824/6832.

[12] Sebagai contohnya lihat Pilecon Engineering Bhd lwn Remaja Jaya Sdn Bhd. [1997] 1 MLJ 808; [1996] 1 LNS 105, Sri Binaraya Sdn. Bhd lwn. Golden Approach Sdn Bhd. (Poly Glass Fibre (M) Bhd, Applicant) (2002) 6 MLJ 632, dan Bunga Nominees Sdn Bhd lwn. Abdul Jabbar Majid & Ors [1995] MLJU 79; [1995] 3 CLJ 224,

 

 

 

About these ads

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s