Tanah Runtuh di Bukit Antarabangsa–Pihak Berkuasa Perancang Tempatan Bersalah?

Peristiwa tanah runtuh yang mengorbankan 4 jiwa, mencederakan 14 dan seorang lagi masih hilang serta meranapkan 14 buah rumah di Taman Bukit Mewah dan Taman Bukit Utama, Bukit Antarabangsa, Hulu Kelang baru-baru ini, sekali lagi mengundang persoalan mengenai peranan dan tanggungjawab pihak berkuasa perancang tempatan (local planning authority).  Sebagai langkah berjaga-jaga, sejumlah 3,000 hingga 5,000 penduduk di kawasan sekitar telah diarah oleh pihak berkuasa untuk berpindah.  Di antara kawasan-kawasan perumahan terbabit adalah Taman Bukit Mewah, Taman Bukit Jaya, Taman Bukit Utama, Kondominium Impiana Selatan, Kondominium Raya, Kondominium Oakleaf dan Kondominium Kyoto Garden. Penduduk-penduduk pula, menyalahkan pihak-pihak berkuasa dalam meluluskan pembangunan di kawasan tersebut tanpa memastikan keselamatan penduduk setempat. Menurut maklumat, kejadian tanah runtuh tersebut disebabkan oleh aliran air bawah tanah.

 

Persoalannya adalah, siapakah yang bertanggungjawab dalam masalah ini?

 

Dalam proses pembangunan, sebelum sesuatu pembangunan dapat dilaksanakan, sesuatu rancangan pembangunan itu biasanya, melainkan setelah diberi pengecualian, perlu mendapat kebenaran merancang (Planning Permission) daripada pihak berkuasa perancang tempatan terlebih dahulu. Dalam meluluskan mana-mana permohonan untuk kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang tempatan, tertakluk pula kepada beberapa garispanduan dan undang-undang. Antara garis panduan-garis panduan dan undang-undang ini adalah peruntukan-peruntukan yang telah ditetapkan dalam rancangan-rancangan tempatan dan struktur negeri (structure and local plans) untuk sesuatu kawasan pembangunan.

 

Rancangan-rancangan tempatan dan struktur ini biasanya menekankan kesesuaian sesuatu kawasan pembangunan untuk tujuan pembangunan tanah, jenis-jenis pembangunan dan kegunaan tanah. Setiap pembangunan tanah hendaklah mematuhi garispanduan-garispanduan dan peruntukan-peruntukan yang telah ditetapkan di dalam rancangan-rancangan pembangunan (development plans). Rancangan-rancangan ini dibuat berdasarkan kajian-kajian dan dapatan-dapatan analisis kesesuaian, isu-isu, faktor-faktor seperti ketepuan kawasan dan tanah, kawasan-kawasan sensitif, cerun-cerun dan lereng-lereng bukit, pembangunan komited dan keperluan untuk melindungi kawasan alam sekitar yang sensitif seperti kawasan tadahan air, hutan simpan untuk hidupan liar, kawasan tanah rendah dan kawasan berair dan kawasan tanah tinggi melebihi 100 meter daripada paras laut. Langkah-langkah dan analisis-analisis ini dilaksanakan bagi mengoptimumkan kegunaan tanah menurut kesesuaian and hendaklah menepati objektif-objektif dan peraturan-peraturan pembangunan mampan.

 

Berbalik kepada masalah tanah runtuh di Bukit Antarabangsa baru-baru ini, apa yang jelas, kebenaran merancang yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan itu, pada dekad-dekad 1960an, 1970an, 1980an dan 1990an masih lagi tidak, pada pandangan saya (Nuarrual Hilal Md. Dahlan), tertakluk kepada mana-mana rancangan tempatan dan struktur, kerana rancangan-rancangan ini masih belum wujud atau masih belum lagi diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri. Maka kawasan-kawasan tanah yang sensitif terhadap air yang berkemungkinan boleh menyebabkan hakisan tanah dan tanah runtuh tidak dapat diketahui terlebih dahulu bagi tindakan sewajarnya, sama ada daripada pemaju, agensi teknikal mahupun pihak berkuasa perancang tempatan.

 

Selanjutnya, di samping ketiadaan rancangan-rancangan tempatan dan struktur yang berupaya mengenal pasti kesesuaian tanah untuk pembangunan dan bagi mengelakkan tanah runtuh dan hakisan tanah, berkemungkinan, merujuk kepada kebenaran merancang di Bukit Antarabangsa, tiada apa-apa arahan untuk melaksanakan kajian kesesuaian tanah pembangunan secara mendalam dan terperinci bagi mengelakkan kejadian tanah runtuh dan hakisan tanah, daripada jawatankuasa perancang negeri atau tiada apa-apa bantahan daripada pemilik-pemilik tanah bersebelahan, menurut seksyen 22(2) daripada Akta Perancang Bandar dan Desa 1976.

 

Sebagai tambahan kepada permasalahan di atas, kebenaran merancang yang diluluskan untuk kawasan Bukit Antarabangsa berkemungkinan telah diluluskan secara ad hoc, iaitu pihak yang meluluskan kebenaran merancang itu tidak pula merujuk kepada agensi-agensi teknikal yang relevan seperti Jabatan Alam Sekitar (JAS) dan Jabatan Mineral dan Geo-sains bagi mendapatkan pandangan mengenai kesesuaian kawasan dan struktur tanah untuk sesuatu pembangunan, yang terdapat di kawasan berkenaan atau pihak berkuasa perancang tempatan gagal untuk menyediakan dan mengenal-pasti langkah-langkah tertentu bagi menghadapi kemungkinan berlakunya tanah runtuh dan hakisan tanah di kawasan kejadian bagi tindakan pencegahan selanjutnya dan bagi mengelakkan kerugian harta benda, kehilangan jiwa dan masalah kepada penduduk setempat.

 

Secara alternatifnya, sekiranya ada agensi-agensi teknikal yang memberi pandangan tertentu mengenai pembangunan tanah di Bukit Antarabangsa, khususnya mengenai keruntuhan dan hakisan tanah, pandangan-pandangan yang diberikan itu pula tidak mengikat (not binding) pihak berkuasa perancang tempatan dalam meluluskan permohonan kebenaran merancang. Ini adalah kerana tiada peruntukan undang-undang yang mewajibkan pihak berkuasa perancang tempatan untuk terikat kepada pandangan-pandangan pihak-pihak ini. Hasilnya, kebenaran merancang yang telah diluluskan itu tidak memenuhi dan membelakangi spesifikasi professional yang telah ditetapkan oleh agensi-agensi teknikal ini. Berkemungkinan juga, berlakunya aktiviti rasuah, campur tangan politik dan penyalahgunaan kuasa oleh pihak berkuasa negeri dan pihak berkuasa perancang tempatan, bagi memastikan kebenaran merancang diluluskan, walaupun bercanggah dengan pandangan professional daripada agensi-agensi teknikal.

 

Selanjutnya, walaupun terdapat peruntukan undang-undang yang menghendaki pihak berkuasa perancang tempatan mematuhi peruntukan-peruntukan yang telah digariskan di dalam rancangan pembangunan (rancangan tempatan dan rancangan struktur), yang mungkin menetapkan garispanduan-garispanduan bagi menangani masalah tanah runtuh dan hakisan, berdasarkan kes undang-undang, peruntukan yang terdapat dalam rancangan-rancangan ini tidak pula wajib (bukan mandatori). Ini mungkin menyebabkan segala rancangan-rancangan pembangunan ini tidak bermakna walaupun telah disiapkan dan telah diluluskan oleh penggubal undang-undang.

 

Seperkara lagi dalam meluluskan permohonan kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang tempatan mungkin tidak mengetahui akan keberangkalian atau kemungkinan akan berlakunya masalah tanah runtuh dan hakisan tersebut. Justeru, bagi mendapatkan maklumat-maklumat lebih tepat, pihak berkuasa perancang tempatan biasanya akan mengadakan lawatan tapak bagi mengetahui akan keadaan tanah dan strukturnya atau berdasarkan pandangan dan keterangan daripada beberapa agensi teknikal seperti Jabatan Parit dan Saliran (JPS), Pejabat Tanah dan Daerah dan sekiranya boleh melalui Laporan Cadangan Pembangunan (LCP), menurut Akta Perancang Bandar dan Desa 1976, yang disediakan oleh pemaju sendiri. Mungkin, sumber-sumber ini tidak juga memberikan maklumat-maklumat tambahan yang diperlukan serta tepat mengenai kesesuaian tanah dan lokasi bagi melaksanakan sesuatu pembangunan bagi tindakan pihak berkuasa perancang tempatan dalam meluluskan kebenaran merancang.

 

Menambahkan lagi masalah, kes-kes undang-undang yang diputuskan oleh Mahkamah juga telah menidakkan kepentingan pelan-pelan pembangunan. Oleh itu, sekiranya terdapat peruntukan-peruntukan dalam rancangan-rancangan pembangunan yang menghendaki pihak-pihak tertentu mematuhi peruntukan-peruntukan tertentu bagi mengelakkan berlakunya kejadian tanah runtuh dan hakisan seperti langkah-langkah khusus yang perlu diambil bagi mengelakkan tanah runtuh dan hakisan, peruntukan-peruntukan ini tidak pula mandatori, menurut keputusan kes-kes ini.

 

Dalam kes kejadian tanah runtuh di Bukit Antarabangsa, menurut pandangan saya (Nuarrual Hilal Md. Dahlan) selain pemaju dan perancang-perancang bandar professional yang menyediakan maklumat bagi memohon kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang tempatan boleh juga dikenakan tindakan undang-undang, atas sebab kegagalan mereka untuk mengambil langkah-langkah yang sewajarnya dan berhati-hati bagi mengelakkan kejadian tanah runtuh dan hakisan tanah dalam meluluskan kebenaran merancang lalu menyebabkan kerugian pada pihak penduduk-penduduk. Ini adalah disebabkan tiada peruntukan undang-undang yang terdapat dalam Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 yang memberi imuniti dan kekebalan kepada mereka (pihak berkuasa perancang tempatan) atas kesilapan dan kelalaian atau telah melanggari prinsip untuk melaksanakan kewajipan mereka dengan berhati-hati (breach of duty of care) dalam meluluskan kebenaran merancang, tidak seperti pihak berkuasa tempatan yang dilindungi oleh seksyen 95(2) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974.

 

 

About these ads

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s