Peristiwa Highland Towers: Suatu Penilaian Semula Ke Atas Masalah-masalah dan Hak-hak Para Pembeli (Bahagian Pertama)

Menurut kes undang-undang Steven Phoa Cheng Loon & Ors lwn Highland Properties Sdn Bhd & Ors [2000] 4 MLJ 255; [2000] 3 AMR 3567 (Mahkamah Tinggi) dan di dalam kes Majlis Perbandaran Ampang Jaya lwn. Steven Phoa Cheng Loon & Lain-lain [2006] 2 CLJ 1; [2006] 2 MLJ 289 (Mahkamah Persekutuan), Pihak Berkuasa Tempatan (Majlis Perbandaran Ampang Jaya (MPAJ)) telah didapati tidak berketanggungan menurut seksyen 95(2) daripada Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Street, Drainage and Building Act 1974) (‘SDBA’) oleh Mahkamah Persekutuan, kerana keruntuhan suatu pangsapuri yang dikenali sebagai ‘Highland Towers’ yang mengandungi tiga (3) blok pangsapuri atas kegagalan MPAJ (Pihak Berkuasa Tempatan) untuk menyediakan suatu pelan perparitan utama dan menyelenggara perparitan itu bagi suatu kawasan berdekatan dengan lokasi Highland Towers tersebut, iaitu di atas suatu tebing bukit terletak berbetulan di bahagian belakang pangsapuri tersebut bagi memastikan kestabilan tanah dan kedudukan serta keselamatan blok bernombor 2 dan 3 pangsapuri tersebut. Tanggungjawab bagi memastikan tugas ini termaktub di bawah seksyen 53 dan 54 daripada SDBA, bahawa Pihak Berkuasa Tempatan berketanggungan untuk menyelenggara ‘aliran air’ (water course) di dalam kawasan mereka.

Pengecualian tanggungan ini melibatkan kecuaian pada pihak MPAJ dan kegagalan mereka untuk melaksanakan tugas mereka secara wajar sebelum keruntuhan blok bernombor 1 Highland Towers. Begitulah juga mengenai beban tanggungan selepas keruntuhan, di mana Pihak Berkuasa Tempatan juga tidak berketanggungan.

Menurut Mahkamah Persekutuan (Abdul Hamid Mohamad HMP dan Ariffin Zakaria HMP), selain berdasarkan seksyen 95(2) SDBA yang mengecualikan mana-mana tanggungan Pihak Berkuasa Tempatan, keputusan kes di atas juga telah dibuat berdasarkan pertimbangan dasar-dasar awam, tanggungjawab-tanggungjawab, bebanan-bebanan dan kekangan-kekangan pada pihak Pihak Berkuasa Tempatan serta keadaan-keadaan tempatan, di mana adalah tidak adil dan munasabah, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan ini, untuk mengenakan suatu beban tanggungan ini (beban tanggungan sebelum keruntuhan dan beban tanggungan selepas keruntuhan) di atas bahu pihak MPAJ (Pihak Berkuasa Tempatan).

Namun begitu, di Mahkamah Persekutuan, Ketua Hakim Sabah & Sarawak Steve Shim memutuskan bahawa MPAJ masih lagi berketanggungan untuk beban tanggunan selepas keruntuhan kerana MPAJ tidak boleh berlindung di bawah seksyen 95(2) SDBA, atas alasan, antara lain, permasalahan yang berlaku adalah kerana kecuaian pada pihak Pihak Berkuasa Tempatan dalam merancang dan melaksanakan beberapa kerja dan pelan dan bukan kecuaian mereka dalam menjalankan kerja-kerja atau pelan-pelan tersebut. Kecuaian ini melibatkan kegagalan mereka untuk melaksanakan kerja mereka, iaitu  memastikan menyediakan perparitan utama dan melaksanakan penyelenggaraan ‘aliran air’ (water course) di dalam kawasan mereka, menurut peruntukan di bawah SDBA,  dan bukannya kecuaian mereka dalam melaksanakan tugas mereka, yang mana ini dikecualikan, menurut seksyen 95(2) SDBA. Sebaliknya, menurut Abdul Hamid Mohamad dan Ariffin Zakaria (Hakim-hakim Mahkamah Persekutuan-keputusan majoriti) beban tanggungan selepas keruntuhan juga boleh dikecualikan. Dengan perkataan lain, MPAJ (Pihak Berkuasa Tempatan) langsung tidak bertanggungjawab di atas keruntuhan Highland Towers dan kerugian-kerugian yang dialami oleh para pembeli.

Perlu diketahui bahawa, di Mahkamah Persekutuan, Ketua Hakim Sabah & Sarawak tersebut merujuk kepada seksyen 95(2) SDBA bagi membebaskan Pihak Berkuasa Tempatan daripada apa-apa beban tanggungan. Sebaliknya, Hakim Abdul Hamid Mohamad tidak sedikit pun merujuk kepada seksyen berkenaan tetapi lebih merujuk kepada pertimbangan kepentingan yang seimbang (balancing interest) antara kepentingan-kepentingan Pihak Berkuasa Tempatan (MPAJ), pembayar-pembayar cukai di Malaysia dan kekangan-kekangan mereka serta  juga kepentingan-kepentingan dan kerugian-kerugian yang dialami oleh para plaintif (responden-responden) iaitu dasar-dasar awam, keadaan-keadaan tempatan, tanggungjawab-tanggungjawab, beban kerja-beban kerja dan kekangan-kekangan pada pihak Pihak Berkuasa Tempatan (MPAJ) jika dibandingkan dengan kerugian-kerugian dan kecederaan-kecederaan yang dialami oleh para plaintif (responden-responden).

Pada pandangan kami (Dr. Nuarrual Hilal Md. Dahlan dan Md. Rejab Md. Desa (Sarjana Undang-undang Universiti Cardiff, Wales)) selain pengecualian atau kekebalan Pihak Berkuasa Tempatan kerana dilindungi oleh seksyen 92(5) SDBA dan berdasarkan keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes di atas, terdapat beberapa persoalan mengenai kesan akibat-kesan akibat lantaran keruntuhan pangsapuri tersebut. Antara persoalan-persoalan tersebut adalah:

1)      Apakah perlindungan undang-undang yang boleh diberikan kepada para pembeli di atas ketidakupayaan mereka untuk menduduki unit-unit pangsapuri tersebut akibat daripada keruntuhan dan kemusnahan unit-unit pangsapuri tersebut?

2)      Adakah para pembeli masih lagi perlu membayar ansuran bulanan pinjaman pembelian perumahan daripada pembiaya-pembiaya akhir mereka, sekiranya pembayaran pinjaman perumahan mereka masih belum selesai, walaupun mereka tidak berupaya untuk menduduki unit-unit mereka?

3)      Adakah pemaju projek tersebut masih berketanggungan untuk mendapatkan hakmilik strata unit-unit tersebut yang boleh didaftarkan atas nama para pembeli setelah pangsapuri itu runtuh dan musnah?

4)      Adakah para pembiaya akhir para pembeli perlu juga berkongsi tanggungan dengan para pembeli atau melepaskan tanggungan-tanggungan para pembeli dalam perjanjian pinjaman perumahan?

5)      Adakah gantirugi yang perlu dilunaskan oleh pihak-pihak bertanggungjawab atas keruntuhan dan kemusnahan pangsapuri tersebut mencukupi bagi memenuhi kerugian yang dialami oleh para pembeli unit-unit pangsapuri tersebut? Dihujahkan, di antara kerugian yang dialami oleh para pembeli adalah kehilangan tempat tinggal, mereka perlu membayar ansuran bulanan kepada pembiaya-pembiaya akhir mereka dan lain-lain kos dan perbelanjaan yang perlu ditanggung akibat daripada keruntuhan pangsapuri tersebut sebagai akibat langsung mahupun tidak secara langsung. Perlu juga diketahui bahawa, sekiranya para pembeli telah mendapat polisi insurans, polisi tersebut, biasanya, hanya akan menanggung kerugian para pembeli bukan hasil akibat keruntuhan pangsapuri tersebut yang disebabkan oleh bencana alam sekitar. Dengan perkataan lain, kerugian yang dialami oleh para pembeli tidak dapat ditampung oleh polisi insurans mereka.

6)      Sekiranya gantirugi yang diperoleh tidak mencukupi, bagaimana bagi menangani kerugian yang dialami oleh para pembeli dan sekiranya ada, daripada sumber mana?

7)      Apakah peranan dan tanggungjawab pemaju, pembiaya akhir dan kerajaan menurut perspektif Islam merujuk kepada peristiwa Highland Towers tersebut?

Pada pandangan kami, setakat ini tidak ada undang-undang bagi menangani permasalahan-permasalahan yang berlaku di Highland Towers, khususnya bagi membela kepentingan-kepentingan  para pembeli.

About these ads

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s