Penipuan Sijil Arkitek dan Jurutera Dalam Kerja-Kerja Pembinaan Projek Perumahan

Salah satu daripada punca pemajuan projek perumahan tidak dapat diteruskan, gagal dan terbengkalai adalah kerana sijil arkitek atau jurutera bagi menyokong tuntutan bayaran progresif projek perumahan menurut terma-terma yang telah ditetapkan dalam perjanjian jual beli (Jadual G, H, I dan J) dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1991 telah disalahgunakan atau ditipu/fraud. Begitu juga mengenai masalah mutu dan kualiti kerja-kerja pembinaan projek perumahan yang rendah dan bermasalah yang sebahagiannya berpunca daripada masalah ini.

Tindakan yang tidak bertanggungjawab ini dilakukan oleh pemaju bagi mendapatkan dana pinjaman perumahan para pembeli dengan cara tidak sah dan tipu (fraud) walaupun progress pembinaan belum siap sepenuhnya menurut terma-terma perjanjian jual beli. Kesannya adalah, sekiranya sesuatu projek perumahan itu menjadi terbengkalai, baki dana pinjaman para pembeli menjadi kurang dan susut daripada yang sepatutnya dan ini menjadikan proses membaik pulih projek menjadi lebih sukar kerana kekurangan dana.

Masalah ini berlaku di banyak projek perumahan, kerana kekurangan penyeliaan, pemeriksaan dan pengesahan, secara munasabah, daripada pihak berkuasa. Masalah ini contohnya berlaku di Taman Lingkaran Nur, Kajang Selangor, Desa Kerayong Indah, Puncak Alam Shah Alam Selangor, Rhythm Avenue, USJ 19 Subang Jaya Selangor, Taman Lestari Permai, Seri Kembangan Selangor dan Taman Raya Indah, Kulim Kedah.

Walaupun terdapat beberapa penggubalan peruntukan undang-undang dalam tahun 2007 melibatkan beberapa akta pembinaan dan perumahan seperti Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (SDBA) dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, ini tidak banyak membantu mengurangkan masalah di atas.

Malah masalah di atas akan menjadi lebih berleluasa lagi. Ini adalah kerana Sijil Penyiapan dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance—CCC) menggantikan Sijil Layak Menduduki (Certificate of Fitness for Occupation–CF), yang dahulunya hanya dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan, kini hanya boleh dikeluarkan dan diluluskan oleh Pihak Utama Yang Menyerahkan (Principal Submitting Person—PSP). PSP atau orang yang berkelayakan (Qualified Persons) ini biasanya terdiri daripada arkitek dan jurutera professional atau pelukis pelan yang berdaftar.

Selanjutnya pula, bank-bank pembiaya para pembeli tidak pula disyaratkan oleh undang-undang untuk memastikan kesahan sijil penyiapan/sijil arkitek/jurutera bagi setiap progress pembinaan projek perumahan dan CCC ini, sebelum meluluskan pembayaran tuntutan progresif yang dituntut oleh pemaju. Apa yang penting bagi bank pembiaya adalah tuntutan pemaju yang disokong oleh sijil arkitek/jurutera pemaju sahaja tanpa perlu mengesahkan atau memastikan kerja-kerja pembinaan berperingkat telah siap sepenuhnya dan memenuhi spesifikasi undang-undang dan terma-terma perjanjian jual beli. Masalah-masalah berpunca daripada ketiadaan peruntukan undang-undang yang mewajibkan pihak berkuasa tempatan, agensi-agensi teknikal (seperti TNB, Bomba, Jabatan Perkhidmatan Pembetungan dan Jabatan Bekalan Air) dan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (khususnya Pengawal atau Inspektor Perumahan), memeriksa, menyelia dan mengesahkan, secara munasabah dan berkala, kerja-kerja pembinaan yang dilaksanakan pemaju pada setiap peringkat/progresif pembinaan perumahan bagi memastikan kerja-kerja tersebut menepati terma-terma perjanjian jual beli dan kehendak-kehendak Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1984 dan Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984.

Selain daripada di atas, beberapa punca lain adalah–ketiadaan praktik dan dasar kerajaan dan pentadbiran mewajibkan pihak-pihak berkuasa untuk menyelia, memeriksa dan mengesahkan kerja-kerja pembinaan, kekurangan tenaga kerja sokongan dan professional, kekurangan latihan dan pengetahuan pada pihak kakitangan pihak berkuasa tempatan, agensi teknikal dan KPKT, kekurangan logistik serta dana dan ditambah pula dengan pengurusan yang kurang efisien dan lemah pada peringkat kerajaan tempatan, agensi-agensi teknikal dan KPKT. Kesannya, punca-punca ini terus memburukkan lagi masalah di atas.

Masalah ini jika tidak dibendung dan ditangani secara serius dan berkesan boleh menggugat keyakinan awam dan pelabur terhadap industri pembinaan dan perumahan negara.

Sehubungan dengan itu, pada pandangan saya, perlu adanya sistem, praktik, dasar dan undang-undang baru berserta peruntukan dana yang lebih besar bagi mewajibkan pihak berkuasa tempatan, pihak agensi teknikal dan KPKT melaksanakan penyeliaan berkala, secara munasabah, dan pengesahan kerja-kerja pembinaan agar kerja-kerja tersebut benar-benar menepati kehendak undang-undang, seperti Undang-undang Kecil Bangunan 1984, Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 serta terma-terma perjanjian jual beli yang telah ditandatangani oleh para pembeli, bagi memelihara kepentingan-kepentingan dan hak-hak pembeli. Sebagai contoh, bagi meningkatkan keberkesanan pentadbiran KPKT, KPKT perlu membuka cawangan-cawangan mereka di seluruh pelusuk negara dan menambah tenaga kerja mereka di setiap daerah di seluruh negara bagi melaksanakan penyeliaan dan pengesahan kerja-kerja pembinaan perumahan secara sewajarnya.

Justeru, sudah sampai masanya, kerajaan menggubal undang-undang dan praktik yang sedia ada bagi mewajibkan pihak-pihak berkuasa ini melaksanakan penyeliaan berkala dan pengesahan ke atas kerja-kerja pembinaan perumahan bagi memastikan hak-hak para pembeli terpelihara menurut undang-undang dan terma-terma perjanjian jual beli.

Ini adalah kerana terdapat banyak kes di mana pemaju telah menipu para pembeli melalui cara penipuan sijil penyiapan kerja pembinaan berperingkat dan pengeluaran CF, sedangkan para pembeli tidak mendapat pembelaan yang sewajarnya. Sekiranya kes ini dibawa ke Mahkamah atau Tribunal Pembeli Rumah, hasilnya mungkin tidak memuaskan kerana proses mahkamah dan Tribunal itu sendiri mengambil masa dan kos yang bukan sedikit dan mungkin keputusan yang diputuskan tidak memadai dibandingkan dengan kesulitan yang dialami oleh para pembeli. Selanjutnya pula, apabila penghakiman dan keputusan dibuat, pemaju dan perunding-perundingnya (arkitek dan jurutera professional serta pelukis pelan berdaftar) telah melarikan diri, pemaju tidak mempunyai dana yang mencukupi untuk menampung kos membaiki kerja-kerja pembinaan yang rendah mutunya, pemaju menggunakan pelbagai helah untuk mengelak daripada bertanggungjawab dan sebagainya.

Tidak dinafikan terdapat banyak penggubalan peruntukan-peruntukan undang-undang telah dibuat pada tahun 2007, terhadap Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984, Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, Akta Arkitek 1967, Akta Pendaftaran Jurutera 1967 termasuk peruntukan-peruntukan yang menyediakan hukuman yang berat ke atas arkitek dan jurutera professional, pelukis pelan berdaftar serta PSP yang bersalah kerana menipu. Namun, peruntukan-peruntukan baru ini hanyalah merupakan tindakan ‘curative’/’remedial’ bukan sebagai bersifat mencegah (‘preventive’). Peruntukan-peruntukan baru ini tidak mencukupi bagi menangani permasalahan penipuan sijil arkitek/jurutera dalam pembinaan projek perumahan. Peruntukan-peruntukan undang-undang baru yang lebih bersifat ‘preventive’ perlu diwujudkan bagi membendung masalah di atas. Sebagai contohnya mewajibkan pihak-pihak berkuasa menyelia, memeriksa dan mengesahkan setiap peringkat kerja-kerja pembinaan dan sijil arkitek/jurutera secara berkala.

Selanjutnya, saya berpandangan, tidak terdapat peruntukan undang-undang di dalam perjanjian jual beli dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) yang membenarkan para pembeli sendiri melaksanakan pengesahan, pemeriksaan dan penyeliaan terhadap kerja-kerja pembinaan yang dibuat oleh pemaju secara munasabah termasuk, melantik perunding perumahan dan pembinaan bagi pihak pembeli. Para pembeli seharusnya diberi hak untuk melaksanakan perkara-perkara bagi menjaga kepentingan mereka. Sekiranya peruntukan ini wujud, sedikit sebanyak, para pemaju, arkitek dan jurutera professional dan pelukis pelan berdaftar akan lebih berhati-hati dan hak-hak para pembeli akan lebih terpelihara.

 

 

 

 

 

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s