Peristiwa Highland Towers: Suatu Penilaian Semula Ke Atas Masalah-masalah dan Hak-hak Para Pembeli (Bahagian Kedua)

Lanjutan daripada isu-isu yang boleh ditimbulkan di atas adalah — adakah Pihak Berkuasa Negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan hanya ’bijak’ memberi kelulusan pembangunan tanpa perlu bertanggungjawab dan berlepas tangan, terhadap tuntutan keadilan semulajadi dan ekuiti untuk menjalankan tugas mereka secara berhati-hati dan munasabah (duty of due and reasonable care). Bertitik tolak daripada isu ini, pada pandangan kami (Dr. Nuarrual Hilal Md. Dahlan dan Md. Rejab Md. Desa (Sarjana Undang-undang Universiti Cardiff, Wales)), perlu diadakan suatu penilaian semula ke atas peruntukan statutori yang memberikan imuniti kepada Pihak Berkuasa Tempatan dan Pihak Berkuasa Negeri.

Memang benarlah bahawa bagi mensabitkan kesalahan ke atas Pihak Berkuasa Tempatan dan Pihak Berkuasa Negeri, atas kegagalan melaksanakan tanggungjawab-tanggungjawab statutori mereka, adalah suatu perkara yang sukar, malah mungkin mustahil sepertimana yang dibuktikan di dalam kes MPAJ lwn Steven Phoa Cheng Loon & Ors [2006] MLJ 289 (Mahkamah Persekutuan) di atas. Secara langsung kes ini memperlihatkan seolah-olah terdapatnya suatu percanggahan di antara hasrat serta tujuan (spirit and intendment) seksyen 53 dan 54 SDBA dengan kekebalan di bawah seksyen 95(2) SDBA. Ditinjau daripada aspek tanggungjawab statutori di bawah seksyen 53 dan 54 SDBA, jelas Pihak Berkuasa Tempatan berketanggungan untuk menyelenggara ’aliran air’ (water course) di dalam kawasan mereka. Namun begitu, sekiranya wujud kegagalan dan kecuaian mereka untuk melaksanakan tanggungjawab statutori ini, mereka masih boleh berlindung di bawah seksyen 95(2) Akta yang sama. Ditegaskan bahawa ini merupakan suatu anomali serta lacuna besar di dalam undang-undang. Tidak keterlaluan dihujahkan bahawa tanggungjawab untuk menyediakan sistem peparitan yang sesuai dan munasabah bagi mengekang aliran air bawah tanah seperti di dalam tragedi Highland Towers hanyalah merupakan suatu tanggungjawab ’kosong’ kerana ia tidak didokong oleh ’force’ undang-undang itu sendiri dek seksyen 95(2) SDBA. Malah, dihujahkan, boleh dikatakan tugas ini (seksyen-seksyen 53 dan 54 SDBA) seolah-olah tidak wujud dan seharusnya dimansuhkan (maaf).

Secara alternatifnya, sekiranya ditinjau daripada aspek undang-undang kontrak dan ekuiti, atas dasar bahawa Pihak Berkuasa Perancang telah mengenakan fi dan caj untuk kelulusan pelan serta rancangan pembangunan dan menerima sejumlah besar bayaran taksiran dan cukai (assessment rates dan taxes) daripada penduduk-penduduk tempatan, mereka ini boleh dianggap sebagai ’pemegang amanah’ (trustee/caretaker) bagi memastikan kelangsungan kebajikan dan kesejahteraan penduduk-penduduk yang tinggal di dalam daerah bidang kuasa mereka. Justeru, merujuk kepada kes Highland Towers di atas, sebenarnya mereka (Pihak Berkuasa Tempatan dan Negeri) telah mungkir melaksanakan tanggungjawab-tanggungjawab itu. Tanggungjawab-tanggungjawab ini dan pelaksanaannya merupakan suatu balasan (consideration) di atas bayaran-bayaran cukai dan taksiran yang dibayar oleh penduduk-penduduk tempatan. Dihujahkan bahawa, secara tidak langsung, sama ada disedari atau tidak, hubungan di antara Pihak Berkuasa Tempatan, Pihak Berkuasa Negeri dan penduduk-penduduk setempat ini merupakan suatu ’kontrak sosial’ yang secara semulajadinya mengikat pihak-pihak sepertimana diperuntukkan di bawah perlembagaan negara dan ini boleh disokong oleh beberapa kes locus classius seperti Lampeigh lwn Brathmait (1615) 80 ER 255 dan South East Asia Insuran Bhd lwn Nasir Ibrahim (1992) 2 MLJ 355 sekadar memberi beberapa contoh.

Sebagai tambahan, dihujahkan bahawa sepatutnya, Pihak Berkuasa Tempatan dan Pihak Berkuasa Negeri boleh dikenakan tindakan undang-undang menurut kaedah Tort. Situasi undang-undang di Malaysia, merujuk kepada kepada kes Highland Towers, agak mengecewakan kerana di United Kingdom sendiri bermula daripada kes Anns lwn London Borough of Merton (1978) AC 728, House of Lords telah mengenakan suatu tanggungjawab tort ke atas bahu Pihak Berkuasa Tempatan. Di dalam kes ini (London Borough of Merton) penghuni-penghuni suatu villa yang telah rosak dibolehkan untuk menyaman, di bawah undang-undang Tort, terhadap Pihak Berkuasa Tempatan yang telah cuai dalam memeriksa dan memastikan struktur asas tanah, di mana villa tersebut didirikan, tidak kukuh sehingga menyebabkan villa tersebut runtuh dan rosak. Di dalam kes ini juga, House of Lords telah memutuskan bahawa penghuni-penghuni villa tersebut berhak untuk menuntut gantirugi gangguan (distrubance compensation), kos menyimpan, penginapan alternatif dan segala perbelanjaan untuk kerja-kerja pemulihan.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s