Pinjaman BBA Housing Loan Yang Tidak Masuk Akal dan Tidak Adil

Saya ada menerima email berupa keluhan dan masalah seorang yang meminjam ‘housing loan’ BBA daripada sebuah bank tempatan. Sekiranya anda semua telah baca, mohon beri pandangan anda, adil-kah bank ini?

Berikut adalah emailnya:

Dr,

Assalamualaikum.

Saya membaca artikel Dr. berhubung Pembiayaan BBA. Saya mohon nasihat Dr. berhubung masalah yang sedang saya hadapi.

Pada tahun 1996, saya telah membeli sebuah rumah di Lembah Beringin, Selangor dengan harga RM98,888.00. Pembelian ini dibiayai oleh BBA BSN commercial. (sekarang affin bank). Rumah ini telah terbengkalai dan hampir mustahil untuk dipulihkan.

Berikut ialah perician pembiayaan :-
Pokok / PPA = RM94,574.30, PSA RM237,419.64 (RM365.51 x 24 dan seterusnya RM828.52 x 276, n=25 tahun, i=9.25% p.a). Tarikh PPA/PSA April 1997. Oleh kerana terbengkalai Bank hanya bayar pemaju +/- RM40,000. Saya telah bayar bank +/- RM32,000 (RM370 sebulan lebih kurang 7 tahun). Bermula 2005 saya cuba membuat penyelesaian dengan bank. Rundingan demi rundingan gagal … saya minta bank membentangkan asas jumlah, sebaliknya bank mahu saya menawarkan jumlah penyelesaian, apabila bank tidak bersetuju mereka mengeluarkan surat menyatakan tidak bersetuju dengan jumlah tersebut dan memaklumkan tindakan mahkamah akan dikenakan ke atas saya.

Pada September 2011 Bank memfailkan saman. Bank tuntut RM213,384.75 + kos guaman RM3,200.00. Tarikh saya kena hadir mahkamah sesyen 2/11/2011. Sebelum itu, saya telah memajukans satu cadangan penyelesaian, oleh itu di hadapan pendaftar, pihak bank bersetuju memohon penangguhan 1 bulan, sebelum kes ini diteruskan. Tarikh seterusnya yang diberi oleh pendaftar mahkamah ialah 6/12/2011.

Sekiranya bank tidak bersetuju dengan jumlah yang saya tawarkan, saya perlu memfailkan “defend”.

Mohoh pandangan Dr. berhubung perkara ini. Mohon juga cadangan Dr. berhubung defend yang boleh diambil. (contohnya berhubung “gharar al-fahish” dan PSA/PPA berasaskan “milk ghair al-tam”.)

Berdasarkan penghakiman yang lepas (berdasarkan carian di internet) berhubung BBA, tidak memihak kepada defendan. Walaupun Bank belum pun membayar sepenuhnya PPA, tuntutan mereka menuntut penuh berdasarkan PSA.

Sekiranya tuntutan bank RM216,000.00 berjaya, saya tidak akan mampu membayar jumlah tersebut dan berkemungkinan besar akan diistiharkan muflis.

10 responses to “Pinjaman BBA Housing Loan Yang Tidak Masuk Akal dan Tidak Adil

  1. Assalam, Islam itu adil, tapi manusia yg melaksanakannya tidak adil. Sebab hanya berpandukan keuntungan DUNIA. Adakah BANK yang adil kat dunia ini?
    Saya pun mempunyai masalah sama yang sehingga sekarang masih belum selesai. Sebagai org biasa walaupun tiada ilmu undang2 tapi PELIK dengan undang2 Malaysia seperti kes di atas yang dikatakan ISLAMIK. Dah macam jadi seperti dihalalkan makan b*b* apabila disembelih dan disamak oleh org2 yg berkepentingan DUNIA.
    Sedih kerana Islam itu diperbodohkan di Malaysia ini. Mana perginya org2 yg sepatutnya menegakkan Islam di Malaysia dengan Ilmu dan Jawatan yg diamanahkan untuk menjalankan amanah Allah. Atau org2 ini takutkan kehilangan kemewahan dunia daripada azab neraka Allah SWT. Hanya pandai berkata2. Tidak mustahil sebab semuanya manusia. Moga semuanya diberi hidayah oleh Allah SWT.
    Saya pun dah tak mampu untuk berbuat apa2 di dalam masalah spt ini, hanya Allah yg menentukan.
    Semoga org2 yg teraniaya ini dan saya memdapat kekuatan dan hidayah Allah SWT.

    • Assalam, saya bersyukur ke hadrat Allah SWT kerana kes saya sudah selesai walaupun tiada rumah.
      1- Pemaju telah mengesahkan tidak dapat meneruskan projek perumahan dan refund 10% pemaju telah pulangkan kpd saya walaupun ansuran dalam tempoh 12 bulan. Pemaju juga telah memulangkan kepada bank 10% progress release.
      2- Bank telah membuat pengiraan dan saya berpuas hati dengan refund yang diberikan. Alhamdulillah.

      Pengalaman :

      Saya bersyukur kerana pemaju telah mengeluarkan surat cancellation of housing loan facility ke bank. Kalau tak , mungkin tak selesai2 lagi. Dan saya hampir2 tidak dapat sesen pun daripada bank malah kena membayar +- RM4000++ mengikut pengiraan bank sebelumnya.
      Beberapa kali saya telah ke Bank mohon penjelasan dan memberikan bank post2 berkenaan BBA ini.

      Untuk makluman, projek rumah terbengkalai saya hampir 8 tahun. Walaupun bank hanya release 10% progress release ke pemaju, saya tetap membayar setiap bulan ke bank mengikut BBA ini. Untuk 3 tahun pertama saya membayar RM 300++ dan seterusnya RM700++. Jumlah yg telah dibayar lebih 50% daripada 10% yang bank release ke pemaju. Saya amat kecewa apabila kali pertama untuk membatalkan BBA tersebut, bank telah meminta saya RM4000++. Saya kata kat bank, dah hilang akal ke apa. Saya mohon dirujuk ke Jabatan Syariah Bank. Alhamdulillah setelah beberapa bulan bank bermesyuarat. Akhirnya bank telah mengembalikan hampir keseluruhan pembayaran saya sebelumnya.

      sekian, wassalam.

  2. Waalaikum salam,

    Islam melarang riba’ dalam urusan perniagaan. Tetapi menghalalkan jual beli. Kebanyakan penasihat Shariah menyatakan BBA adalah jual beli – ada taradi (persetujuan antara pembeli dan penjual). Namun bagi saya BBA walaupun boleh dikatakan jual beli, tetapi syarat jual beli yang disyaratkan oleh Islam adalah tanpa unsur gharar, khususnya gharar al-fahish. Kedua, keuntungan yang diperoleh melalui BBA berlipat kali ganda. Dalam Islam peratus keuntungan hendaklah bergantung kepada peratus risiko. Dalam BBA, bank-bank Islam tiada risiko atau kurang risiko, tetapi untung berlipat. Pada saya, BBA ini tidak shariah compliant. Begitu juga dengan innovative products seperti Istisna’, Ijarah Thamm al-Bay’ dan Musharakah Mutanaqisah yang cuba untuk menggantikan BBA. Sekiranya produk-produk ini mempunyai unsur-unsur di atas (gharar, gharar al-fahish, tak balance antara risiko dan keuntungan, tiada tanggungjawab bank atas kerosakan rumah dan rumah tidak siap dan terbengkalai, tiada ‘balance’ antara rights, interest dan liability bank dan rights, interest dan liability peminjam), innovative products itu juga pada pandangan saya tidak Shariah Compliant.

    Waallahu a’lam.

    Moga-moga Allah memberi hidayah dan taufik kepada penasihat-penasihat shariah bank-bank Islam di Malaysia agar memberi nasihat yang bertepatan dengan kehendak Islam, maqasid al-shariah, balance antara interest and liability of the bank dan peminjam dan keadilan. Amin.

    • Dr.
      Mohon pencerahan kes di atas, apakah keputusannya? Adakah bank berjaya tuntut RM216000? atau dapat penyelesaian terbaik.

  3. salam
    Saya musykil siapalah yang mencipta BBA ini. yang digunakan sejak 1983 Dah banyak buku saya teliti tak ada nama pun orang yang mencipta BBA?
    Kenapa orang ini tidak tampil membuat penjelasan apa maksud BBA? Dia patut jelaskan apa nas untuk BBA dan bagaimana patut dijalankan.

  4. Saya rasa ada yang tak betul dalam BBA. Dengan perjanjian yang berpihak kepada bank. Satu lagi kenapa mesti ada kaedah beli harga pokok dan jual balik pada harga tinggi? Kenapa tak jual pada harga yang sama.

  5. BBA diwujudkan oleh bank islam pada 1983. Siapa orang yang cipta BBA ni? Kenapa kita tak kenal dia? Kenapa dia tak pernah bagitau orang ramai apa BBA tu? macam mana konsep BBA timbul? apa nas untuk BBA? macam mana BBA berfungsi? Kenapa pihak yang bagi penjelasan tentang BBA bukan orang yang cipta BBA? Penjelasan pula tak pernah jelas… semakin menunjukkan penipuan dalam BBA.

  6. Pada pandangan saya pembeli-pembeli rumah melibatkan projek perumahan terbengkalai dan mendapat pembiayaan perumahan daripada perbankan Islam bersatu menubuhkan persatuan dan sama-sama menyerahkan memorandum kepada bank-bank berkenaan dan Bank Negara bagi memperbaiki sistem perbankan Islam agar menepati kehendak maqasid shariah iaitu keadilan, jauh daripada unsur gharar, riba dan unfair bargain/unfair contract terms. Keadilan itu dituntut oleh Islam.

  7. Salam,
    PETIKAN DRP :Resolusi Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia 30/06/2010

    Majlis Penasihat Syariah (MPS) Bank Negara Malaysia dalam mesyuaratnya yang ke-95 pada 28 Januari 2010 telah memutuskan bahawa ta’widh (ganti rugi) boleh dikenakan bagi kelewatan pembayaran obligasi kewangan hasil daripada akad-akad pertukaran (seperti jual beli dan sewa beli) dan qard (hutang). Walau bagaimanapun, ta’widh hanya boleh dikenakan selepas tamat tempoh pelunasan hutang yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak yang berkontrak. Jumlah ta’widh yang diterima boleh diambil kira sebagai pendapatan oleh penjual/pembiaya/pemiutang atas dasar ganti rugi bagi kerugian sebenar yang ditanggung oleh penjual/pemberi biaya/pemiutang. Kadar ta’widh akan ditentukan oleh pihak berkuasa iaitu Bank Negara Malaysia.

    Di samping itu, MPS dalam mesyuaratnya yang ke-101 pada 20 Mei 2010 turut memutuskan perkara berikut:

    1. Ibra’ (Rebat) bagi Pembiayaan Berdasarkan Kontrak Jual Beli
    Selaras dengan keperluan untuk menjaga maslahah (kepentingan umum) serta memastikan keadilan terhadap pembiaya dan pelanggan, institusi perbankan Islam dikehendaki memberikan ibra’ kepada pelanggan yang melunaskan hutang lebih awal bagi pembiayaan berdasarkan kontrak jual beli (seperti bai’ bithaman ajil atau murabahah). Bagi mengelakkan ketidakpastian berhubung dengan hak pelanggan untuk menerima ibra’ daripada institusi perbankan Islam, pemberian ibra’ tersebut perlu dimasukkan sebagai salah satu klausa dalam dokumentasi undang-undang pembiayaan tersebut. Penentuan formula ibra’ akan diselaraskan oleh Bank Negara Malaysia.

    2. Mekanisme Caj Pembayaran Lewat untuk Institusi Perbankan Islam
    Bagi mewujudkan mekanisme pencegahan kes-kes kemungkiran oleh pelanggan dalam melunaskan obligasi kewangan hasil daripada kontrak yang dibuat secara Islam, pengenaan caj pembayaran lewat oleh institusi perbankan Islam yang merangkumi kedua-dua konsep gharamah (denda atau penalti) dan ta’widh (ganti rugi) adalah dibenarkan. Gharamah tidak boleh diambil kira sebagai pendapatan, dan perlu disalurkan kepada badan-badan kebajikan tertentu. Walau bagaimanapun, institusi perbankan Islam boleh mengiktiraf ta’widh sebagai pendapatan atas dasar ia dikenakan kepada pelanggan sebagai ganti rugi bagi kerugian sebenar yang ditanggung oleh institusi perbankan Islam.

    Sebagai langkah untuk melindungi kepentingan pelanggan, pengenaan caj pembayaran lewat oleh institusi perbankan Islam harus mengambil kira aspek keupayaan kewangan pelanggan. Kadar maksimum gharamah dan ta’widh yang boleh dikenakan oleh institusi perbankan Islam akan ditentukan oleh Bank Negara Malaysia.

    Tarikh kuat kuasa pelaksanaan resolusi berhubung dengan ibra’ dan mekanisme caj pembayaran lewat akan ditentukan dalam garis panduan yang akan dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia.

    Sekretariat
    Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia
    29 Jun 2010

  8. Terimakasih arisfadzilah

    Namun begitu ta’widh dan gantirugi itu hanya untuk kepentingan bank-bank bukan kepada pembeli pelanggan. So, kalau rumah terbengkalai dan masalah perumahan lain, boleh tak bank-bank tanggung kos dan kerugian pembeli. Pada hemat ana, bank sebagai vendor, kena tanggung juga.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s