Isu Gharar Dalam Pembelian Rumah Melalui Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA)

Minat dunia Islam untuk menubuhkan Perbankan Islam telah menunjukkan bibit-bibitnya sekitar tahun 1960an dan 1970an kesan daripada semangat kebangkitan Islam pada awal kurun ke-20. Mementum ini pada awalnya telah dipelopori oleh ilmuan-ilmuan Islam Mesir seperti Muhammad Abduh, Rashid Reda, Hassan al-Banna dan Jamaluddin al-afghani. Perbankan Islam telah mula diperkenalkan di Malaysia dengan penubuhan Bank Islam Malaysia Berhad pada tahun 1983. Pembangunan kemudahan pembiayaan Perbankan Islam telah berkembang baik bagi memenuhi keperluan pelanggan awam. Produk-produk perbankan Islam termasuk Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA), mudarabah – skim pelaburan deposit umum dan khusus dalam bentuk perkongsian keuntungan antara pendeposit/pelanggan dan pihak bank sebagai pengusaha dan musharakah (perkongsian).Isu projek perumahan terbengkalai memang merupakan isu besar dalam industri perumahan di Malaysia yang masih belum dapat ditangani dan diselesaikan sepenuhnya oleh pihak kerajaan. Terdapat pelbagai sebab yang membawa kepada projek perumahan terbengkalai. Antara tiga(3) sebab utama adalah:

1)  Kegagalan pada pihak kerajaan untuk memperkenalkan secara berkesan konsep ‘bina kemudian jual’ ke atas pemaju perumahan;

2)         Ketiadaan syarat untuk mendapatkan insuran pemajuan perumahan pada pihak pemaju perumahan di Malaysia;

3)  Ketiadaan undang-undang khusus bagi menangani pengurusan pemulihan projek perumahan terbengkalai sehingga selesai sepenuhnya.

Pada pandangan penulis, walaupun dengan kehadiran perbankan Islam di Malaysia, produk-produk perbankan Islam juga tidak menyediakan peruntukan-peruntukan khusus bagi menangani permasalahan projek perumahan terbengkalai dan gagal untuk memberi perlindungan yang sewajarnya kepada para peminjam pembeli rumah. Walhal, prinsip Islam menekankan keadilan, menghindari gharar (ketidakpastian) dan riba.

Apa yang sebenarnya berlaku di dalam produk Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA) dalam pembiayaan perumahan Islam adalah seperti berikut:

1)  Pembeli memasuki kontrak jual beli dengan pemaju dan membayar sejumlah deposit, biasanya 10% daripada harga belian;

2)  Pembeli memohon pembiayaan BBA daripada perbankan Islam bagi menampung baki jumlah harga beli yang belum dilunaskan kepada pemaju perumahan.

3)  Perbankan Islam bersetuju untuk membiayai baki jumlah itu dengan syarat pembeli memasuki suatu perjanjian dengan pihak perbankan Islam iaitu perjanjian Perjanjian Pembelian Hartanah – Property Purchase Agreement (PPA). Secara ringkasnya, melalui perjanjian ini, pembeli dikehendaki menjual kepentingan benefisial ke atas hartanah yang dibeli daripada pemaju itu kepada perbankan Islam. Melalui perjanjian ini, pembeli menjadi penjual, manakala perbankan Islam menjadi pembeli akan hartanah tersebut. Selanjutnya, pembeli dikehendaki memasuki suatu lagi perjanjian dengan pihak perbankan Islam iaitu perjanjian Perjanjian Pembelian Hartanah – Property Sale Agreement (PSA).

4)    Dalam PSA ini, pihak perbankan Islam bersetuju untuk menjual semula hartanah benefisial itu kepada pembeli dengan harga yang telah ditetapkan. Biasanya harga ini adalah dua kali ganda daripada harga belian asal hartanah tersebut antara pembeli dan pemaju pada awal tadi. Pembeli dikehendaki membayar secara ansuran jumlah harga belian ini dalam tempoh yang ditetapkan.

Persoalan yang timbul dalam BBA ini adalah:

1)      Apakah peranan perbankan Islam apabila hartanah yang terlibat dalam PPA dan PSA itu menjadi terbengkalai?

2)      Apakah pihak perbankan Islam bertanggungjawab sepenuhnya?

3)  Adakah BBA itu menepati undang-undang Islam yang menekankan keadilan, menjauhi gharar dan riba’?

Apa yang jelas, BBA tidak memberi perlindungan yang sewajarnya kepada para pembeli peminjam. Terdapat banyak kes yang membuktikan perkara ini. Sekiranya projek perumahan terbengkalai, pihak perbankan Islam tidak bertanggungjawab untuk memulihkan projek tersebut, sedangkan di dalam PSA dan PPA secara jelas, bank telah menjadi penjual. Penjual perlu bertanggungjawab bagi memastikan unit rumah yang telah dibeli oleh pembeli peminjam dapat disiapkan sepenuhnya. Apa yang jelas, sekiranya pembeli peminjam gagal untuk melunaskan ansuran bulanan, bank akan mengambil tindakan undang-undang ke atas pembeli peminjam mungkir itu termasuk membankrap pembeli itu. Persoalannya adalah berikut: adakah ini adil? Menurut undang-undang Islam sesuatu transaksi itu mestilah adil, tidak berunsur riba’ dan tidak melibatkan gharar.

Apa yang jelas di dalam BBA terdapat unsur gharar yang dilarang oleh Islam. Gharar di sini bermaksud ketidakpastian tentang kewujudan sesuatu perkara yang telah dipersetujui. Perkara penting dalam sesuatu jual beli rumah adalah unit-unit rumah yang siap sepenuhnya dan sedia diduduki serta boleh didaftarkan ke atas nama pembeli. Di dalam projek perumahan terbengkalai, jelas unit-unit rumah tidak dapat disiapkan oleh penjual (vendor) iaitu Perbankan Islam. Namun perbankan Islam meminta para pembeli peminjam tetap membayar ansuran bulanan yang telah ditetapkan. Bukankah ini merupakan suatu contoh gharar. Sepatutnya, perbankan Islam perlu memastikan unit-unit rumah itu dapat disiapkan sepenuhnya sebelum meminta pembeli peminjam membuat bayaran bulanan.  Maksud siap sepenuhnya itu adalah rumah itu siap menurut kehendak undang-undang – Akta Bangunan Seragam 1984, Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, memperoleh Sijil Layak Menduduki atau Sijil Siap dan Pematuhan (CCC), bangunan itu sedia untuk diduduki dan hakmilik hartanah itu boleh didaftarkan ke atas nama pembeli.

Bagi mengelakkan daripada terjatuh dalam praktis gharar, penulis berpendapat, perbankan perlu melibatkan diri dalam projek perumahan yang telah siap sepenuhnya. Bukan separuh siap. Sekiranya, perbankan Islam masih lagi mahu  meneruskan praktis melibatkan projek perumahan yang masih belum siap sepenuhnya, terma-terma di dalam BBA perlu meletakkan tanggungjawab ke atas Perbankan Islam selaku pemilik rumah itu untuk memulihkan projek itu sekiranya projek tersebut menjadi terbengkalai, bukan menuding jari menyalahkan pembeli rumah. Secara alternatif, sekiranya projek itu gagal untuk dipulihkan, perbankan Islam perlu sedia untuk memulangkan kembali segala wang yang telah dibayar pembeli. Secara tidak langsung ini memberi keadilan kepada para pembeli dan meletakkan kedudukan di mana Perbankan Islam adalah suatu sistem perbankan yang boleh dipercayai dan adil.

6 responses to “Isu Gharar Dalam Pembelian Rumah Melalui Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA)

  1. bolehkah saya mendakwa bank islam ini atas alasan pecah kontrak? rumah saya terbengkalai selama 8 tahun. saya hanya mahukan keadilan

  2. terima kasih, saya sudah tahu jawapannya blh, tapi 3 peguam menyatakan ketidaksudian dan ‘jgn berharap’ akan menang kerana ‘its a long costly fight’. dan bila saya buat research, mmg kesudahannya kami yg akan menerima padah kerana bank ada kuasa menindas, walaupun judgement berpihak pd kami. salah 1 argument @sebab yg amat disukai oleh para hakim ialah keputusan yg berpihak pd ikan bilis spt kami akan membuka ‘flood gate’ saman terhadap bank dan akn melumpuhkan ekonomi negara…? sy masih mencari strategi terbaik utk menang dan mengubah sistem dajal dlm bank islam ini dan uttk berjuang bersama dr. saya ingin menyeru mangsa2 yg lain spt sy supaya jgn redha dan tggu utk menuntut d akhirat, tp mula berfikir to defeat this practise. ini satu jihad. terima kasih dr,semoga Allah merahmati dr dan keluarga

  3. nuarrual hilal

    Perlu bertindak bersama-sama. Mungkin melalui persatuan pengguna dan persatuan pembeli-pembeli. Tindakan melalui jemaah dan persatuan akan lebih berkesan daripada tindakan sendirian. Semoga berjaya. Yang penting konsisten.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s